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系列培训教案：《贷款与保险知识培训》 什么是按揭贷款？ 　　“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。 　　具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。 什么是房地产抵押贷款？ 　　房地产抵押贷款是指债务人或者第三人以其所有或经营管理的房地产作为履行债务的担保，向金融机构贷款，当贷款人不履行债务时，贷款人有权从该抵押的房地产价值中优先受偿。提供房地产抵押的债务人(借款人)或第三人为抵押人，债权人(贷款人)为抵押权人，提供担保的房地产为抵押物。 个人住房贷款的操作流程 个人住房商业性贷款操作总流程如下： 　　提供咨询→受理申请→贷前调查→贷款审批→贷款发放→贷后管理→贷款回收 　个人住房公积金贷款操作流程 　　1. 资金管理中心向银行出具贷款委托书 　　2. 借款人向当地资金管理中心提出申请 　　3. 贷款审批 　　4. 贷款发放签订合同 　　5. 贷款的回收 　　6. 贷后管理 　　个人住房组合贷款操作流程 　　1. 提供咨询 　　2. 受理申请 　　3. 贷款审批 　　4. 贷款发放 　　5. 贷款回收 　　6. 贷后管理 申请个人住房贷款需提供的资料 　　·身份证件（居民身份证、户口本居留证件或其他身份证件）； 　　·借款人偿还能力证明； 　　·合法的购（建、大修）房合同、协议或（和）其他批准文件； 　　·抵押物或质押权利清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书； 　　·保证人同意提供担保的书面意见及保证人的资信证明； 　　·借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明文件； 　　·贷款行规定的其他文件和资料； 　　不同贷款用途所需提供的其他资料。 个人住房贷款的还款方式 　　贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息。 申请个人住房贷款应具备的条件 　　·有合法的身份； 　　·有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 　　·有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件； 　　·在所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建、大修）住房的首付款。 　　·有贷款行认可的资产作为抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他组织或个人作为保证人； 　　建设银行总行同意的贷款行规定的其他条件。 个人住房贷款的额度和期限 　　 个人住房贷款的额度不超过所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。个人住房公积金贷款的额度和期限按照当地有关部门的规定办理。 个人住房贷款种类 　　 个人住房公积金贷款：是银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向在祖国大陆境内购买、建造、大修城镇各类型住房的自然人发放的贷款。 　　个人住房商业性贷款：是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款。 　　个人住房组合贷款：是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。 　　贷款发放对象是具有完全民事行为能力的中国自然人及在祖国大陆有居留权的境外、国外自然人。 个人住房贷款担保方式 　　 个人住房贷款实行抵押、质押、保证和抵（质）押加保证四种担保方式： 　　一、抵押：是借款人或第三人以自有住房、所购现房或期房作为抵押物的一种担保方式； 　　二、质押：是指借款人用有价证券（如国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、存款单等）作为质押物的一种担保方式。 　　三、保证：是指借款人是具有足够代偿能力的法人或自然人作为保证人的一种担保方式； 　　四、抵（质）押加保证：是当借款人不能足额提供抵（质）押物时，同时由贷款行认可的第三方承担连带责任保证的贷款担保方式。 有关商业性个人住房贷款的几个问题 　　根据中国人民银行的最新规定，贷款额度最高不超过所购住房全部房款或评估价值的80%，但在实际操作过程中，具体到每个项目，还会因开发商的经济实力、项目的建设情况、个人的经济情况等不同而不同。 　　各家银行为了吸引客户，已将贷款期限延长到30年。只要贷款期限和年龄加起来不超过70年，即40岁以下的人士，一般都能申请到30年的贷款。 　　对资金充裕、并有投资意愿的人来