景田图书馆可行性分析报告.docVIP

深圳市福田区“景田图书馆”附属大楼 项目建设可行性研究报告 深同评字[2001]07067号 项目名称： 深圳市福田区“景田图书馆”附属大楼 委 托 方： 深圳市福田区人民政府投资管理中心 评估单位： 深圳市同致诚评估顾问有限公司 主评估人： 塔 娜 谢苏丽 颜江民 李 斌 审 定： 陈 平 时 间： 二○○一年七月十一日至七月二十二日 目 录 　　　前言：致深圳市福田区人民政府投资管理中心函--------------------------------1 　　　总体假设和限制条件--------------------------------------------------2 　　 第一章 基本介绍----------------------------------------------------------3 　　 一．研究目的 　　 二．研究目标 　　　　　 三．研究途经和方法 　　　第二章 项目概况-----------------------------------------------------------4 项目说明 项目位置状况 三．项目权利状况 四．项目现状 第三章 房地产市场一般分析-------------------------------------------------5 深圳市整体市场概况 深圳市房地产市场一般分析 福田区市场概况 景田片区房地产概况 景田片区房地产市场发展规划 六、房地产一般市场分析结论 项目初步开发方案设计----------------------------------------------13 纯写字楼方案 酒店宾馆方案 商业、写字楼方案 第五章 项目市场调查与分析-----------------------------------------------17 酒店物业市场分析 写字楼物业市场分析 写字楼市场整体情况分析 写字楼市场供给分析 写字楼市场需求分析 写字楼市场分析结论 商服市场分析 深圳市整体商服市场分析 景田片区商服市场分析 景田片区商服物业个盘调查情况 商服市场分析结论 第六章 项目投资成本分析-------------------------------------------------29 一、方案一投资成本估算 二、方案二投资成本估算 三、方案三投资成本估算 第七章 项目租金价格预测-------------------------------------------------34 用市场比较法评估项目现状租金 项目竞争性个盘分析 项目价格评估 二、预测未来租金价格走势 项目财务分析------------------------------------------------------45 纯写字楼财务指标测算 二、酒店方案财务指标测算 三、商业、写字楼综合方案财务指标测算 不确定性分析------------------------------------------------------52 可行性研究结论----------------------------------------------------56 商业写字楼项目设计方案建议--------------------------------------58  致：深圳市福田区人民政府投资管理中心 根据贵单位的要求，我们已经完成了对深圳市福田区“景田图书馆”附属大楼项目可行性研究工作。 在整个工作过程中，我们对深圳市类似房地产项目进行市场调查，其中包括写字楼、酒店宾馆统计资料、相关的市场、人口以及建筑工程造价等方面的资料。虽然这些资料的来源总体上被认为是该领域的权威或至少被认为是可信赖的，但我们并未审计这些资料，也不能保证它们的完整性和准确性。因此，虽然本报告是在我们的经验和以上所提到的资料的基础上谨慎编制而成，我们对此项目在任何实际上将达到的数据目标不作任何担保。 就我们理解，我们工作的目的主要是协助贵单位对该项目进行方案选优，以评估项目的可行性。按照惯例，本报告仅供贵单位内部使用，未经我们达成的书面协议，不可传阅给第三方，也不可在任何融资文件中使用我们的工作成果或我们的名字。 我们非常感谢贵单位有关人员对本次工作的大力协助，并感谢你们能提供给我们这次服务的机会。如果你们对本报告有任何问题或意见，请与我们联系，