物业的管理讲义.ppt

物业管理;物业管理;第一章 物业管理概述;第一节 物业与物业管理;一、物业的涵义; 二、物业的性质 一、物业的自然属性 1、物业的差异性和多样性 物业的差异性主要是就土地而言的。 物业的多样性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。 2、物业的固定性 物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。 3、物业的长期性 物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年，可供人们长期使用。 4、物业的配套性 物业的配套性，是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。;（二）物业的社会属性 物业的社会属性可以从两个方面来研究： 作为一种商品，物业具有经济属性； 从这一商品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。 1、物业的经济属性 首先，物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和商品经济决定的。 其次，物业的经济属性还表现为它的供应上的短缺性。 再次，物业的经济属性表现为它的保值、增值性。 最后，物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。 2、物业的法律属性 物业的法律属性集中反映在物权的关系上。房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的使用权。;三、物业的类型;四、物业管理的涵义;五、物业管理的特点;六、物业管理的基本原则;第二节 物业管理的基本内容;一、物业管理的基本内容（常规性的公共服务）;管理的基本项目具体包括： 1、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新：主要是指对各类建筑物、各种配套设施的维修养护。具体说，就是房屋的维修与养护，照明系统的维修养护，配电设备的维修养护，配套的供水系统、供暖系统、空调系统、电梯运行系统的维修与养护等。 2、清洁绿化管理：是物业管理的重要组成部分，是体现物业管理水平高低的一项重要标志。 其中既需要做好草地和花木的养护工作，定期修剪、施肥、浇水、防治病虫??，更换花木，营造园林绿地等，同时，还要搞好清洁工作，如对各种垃圾、废物、污水、雨水的处理，防老鼠灭虫，外墙清洗、粉刷，也包括清洁保养的工作计划、检查监督等管理工作。 3、治安管理：包括物业管理区域内的安全、保卫、警戒以及对排除各种干扰的管理。4、消防管理：是指预防物业火灾发生，最大限度地减少火灾的损失和火灾中的应急措施。消防工作包括灭火和防火，配备专职人员，培训一支兼职队伍，订立消防制度，保证消防设备处于良好待用状态。;5、车辆道路管理：是物业管理一件十分琐碎而又不可避免的工作。要防止车辆丢失，定点停放，避免阻碍交通和有碍观瞻。车辆管理看起来是一件小事，但管理起来又是一件不容易解决的事情。 6、征收费用：需要编制预算、收支账目、定期收取费用、处理在收取费用过程中的各种矛盾，还要定期公布帐目，接受监督和检查等。 7、协调工作：在物业管理过程中必然要涉及大量的人与人之间的矛盾，同时还要协调好社会各方面的关系。 8、档案管理：档案所涉及的内容相当多，包括房地产开发立项、建筑相关的文件资料；也包括业主入住、产权户籍管理相关的文件；还包括物业管理自身的一些相关文件等。 9、公共代办性质的服务：公众代办性质的服务指为业主和使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用。 10、社区管理：物业服务企业在搞好自身的业务之外，还要承担起积极参与社区管理这个特殊职能。;二、针对性的专项服务;主要内容有： 1、日常生活类：指物业服务企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务服务工作。如，为业主收洗缝制衣物、代购日常用品、室内卫生清扫、代购代订车船飞机票、接送小孩上下学； 2、商业服务类：指物业服务企业为开发多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。如小型商场、美发厅、修理店等； 安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。 3、文化、教育、卫生、体育类：开办各种商业服务项目，指导物业服务企业在文化、教育、卫生、体育4个方面开发的各项服务活动。如，图书室、幼儿园、卫生室、健身房等。 4、金融服务类：代办各种保险业务，如各种财产保险、人寿保险等业务，银行业务或宣传工作或联络点等； 5、经济代理中介服务：物业市场营销与租赁、房地产评估与公证、其他中介代理——请家教、请保姆、房屋交换、代理广告业务等； 6、社会福利类：是指物业管理提供带有社会福利性质的各项服务工作。如照顾孤寡老人、拥军优属等。一般是以低偿或无偿的方式提供。;三、委托性的特约服务;第三节 物业管理的问题与发展;一、我国目前物业管理存在的问题;二、剖解导致行业性亏本的七大因素;4、物业管理收费难 原因分析；业主拒交物业管理费主要有以下几种情况：一