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江宁路项目规划参考 ——写字楼市场分析 宏观市场篇 [--上海写字楼市场概况--] 图表1-1 上海优质写字楼市场2001.03季度摘要 总建筑面积 5（百万平方米） 平均租金报价 全市 浦西 浦东 19.3 USD/月/m2 20.7 USD/月/m2 17.0 USD/月/m2 +0.5%(同比) -0.4%(同比) +4.7%(同比) 平均售价报价 全市 浦西 浦东 1,859 USD/m2 1,917 USD/m2 1,805 USD/m2 -0.7%(同比) -3.0%(同比) +4.1%(同比) 吸纳量 111,000m2 空置率 16.3% +0.3%(同比) 图表1-2 上海写字楼市场2001.03季度上市新盘 区 域 名 称 面 积 陆家嘴 上海信息大楼 101,235 m2 新上海商业城 华茂大厦 35,625 m2 竹园贸易区 华达美广场 13,168 m2 说 明 · 2001年上半年,上海市国内生产总值达到了2,300亿人民币，比去年同期上升10.2%，上海市经济的持续增长刺激了写字楼的物业的需求增加。 ·第三季度，上海共计有三个写字楼上市,它们均位于浦东，使得该区写字楼得平均空置率上升了3.3%，全市写字楼得平均空置率因此从16%上升到了16.3%。 ·基于市场预期未来有更多得新增供应，上海市优质写字楼的租金上升速度在第三季度开始放缓。浦西地区的写字楼从第一季度开始反弹以来首次回落，平均租金报价比上各季度下跌了0.4%。相反，浦东地区写字楼继续受惠于政府提供优惠政策，给该地区设立总部的金融公司，令浦东仍是跨国企业和金融机构设立办事处的首选地区。租金报价比上季增加4.1%。 ·上海第三季度写字楼平均售价较上个季度下跌了0.7%，报1,859USD。 [--上海写字楼地区分布特征--] 图表2-1. 说 明 ·通过图表2-1。我们可以看到，上海写字楼的区域分布，集中在内环线区域。 ·从占全市的份额来看，陆家嘴、静安、卢湾在量上不占优势，但是这三大区内的淮海路、南京西路、陆家嘴金融贸易区却是上海甲级写字楼最密集的地区。在品质上远远超过其他几个区。 [--上海写字楼租户面积按行业分类比例--] 图表3-1. 说 明 ·上海市的高层营业性写字楼的数量稳定在300余幢，剔除开发和经营单位自用的部分，总供应量在300～350万平方米。 ·根据对营业性综合写字楼租户构成的调查表明： 按租户国别和地区分类，国内企业承租的办公楼面积最高，占到41.1%，比上年提高11.1%，其次依次是欧洲、美国、日本、港澳台地区、东南亚地区。 按租户的行业分类，商业租户31.5%的承租比例高居首位，其次是技术咨询服务业承租面积达到了22%，比上年提升了7%，金融保险业和仓储运输业分别以8.3%和7%排在第三位、第四位。 按照租金承受力分类，欧美地区和商业、技术咨询服务业的承租力最高，成为了上海市甲级写字楼的主力消费军。 细分市场篇 壹、上海市办公楼市场各区域综合分析 1、淮海路沿线——由于是上海的高档商业区域，地铁的通过使交通变得极为便捷，该地区云集了众多知名楼盘。其中1997年落成的瑞安广场、1998年和1999年落成的兰生大厦、上海广场等出租率已打到98%左右，IBM、杜邦等著名跨国企业也都入驻于此。2000年，由于力宝广场、中海大厦、大上海时代广场开盘三个月惊人的入驻率，使得淮海路再度成为大公司竞相入驻的高级写字楼区域。现在，该区域的平均租金已达到0.45—1.0美元/平方米/天。 2、南京路地区——曾经是上海最显赫的写字楼区域之一。作为90年代初大楼设施最优越、位置最适中的上海商城，曾经以租金高达3.5美元/平方米/天而被列为当时全球最昂贵的办公大楼之一。近两年，南京路又涌现出了嘉里中心、中信泰富广场、梅龙镇广场、恒隆广场等众多优质物业，且租金日益上涨。以开盘不久的恒隆广场和中信泰富广场为例，其租金已涨到0.85—1.0美元/平方米/天。 3、人民广场——该区域四周拥有众多知名建筑，写字楼则以中区广场、港陆广场以及招商广场为代表。中区广场由于开盘较早，又因其当时的低价位租金掀起了浦西写字楼的价格大战，从而牢牢占据该地区写字楼入驻率的榜首，目前的租金上扬至0.6美元/平方米/天。 4、徐家汇——是上海最热闹的商业网点，其写字楼以美罗城为主。由上海实业集团建造的上海实业中心大厦，以其雄厚的实力和优越的位置也吸引了部分客户。该区域其他楼盘因落成时间较长，设备老化，客户层次不高，从而导致徐家汇区域楼盘档次略显不足，分布也较散。 5、虹桥地区——作为上海最早成立的经济开发区，曾经是无数外资机