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梅江区域房地产市场简析 在售主要项目供应量分析 在售主要项目需求量分析 区域购买客户主要特征分析 来源：区域购房户主要来源于河西区；以及南开区域 职业：从事行业主要集中在私营业主、生意人、公务员、企事业单位职工等。 年龄：多数客户年龄集中在35-55岁左右； 偏好： —他们必定是事业成功的一群人，他们有相当的财富基础和事业基础； —他们追求居住的舒适性，更注重居住的阶层感； —他们往往自觉地归入到某一趣味圈子，提高自已的生活品味； —与朋友同事相处，对外社会交往与应酬占据了他们多数时间； 区域购买客户小结 区域客户主要集中在生意人、私营业主等致支付力较强的客户；认可区域富人居住区价值；认可社区内部的环境、配套；产品户型的均好性；崇尚生态的/国际的/先进的高品质生活方式。 * * 我们对梅江板块的整体认识…… A. （一）梅江板块关键词 大面积的稀缺生态资源 与城市中心的便利交通 低密度 生态富人区 （二）目前区域代表项目 万科水晶城 海逸长洲 卡梅尔 一、梅江板块的第一印象 梅江板块 特质1：稀缺水景资源（区域稀缺的生态水景资源近几年逐渐被认可和接受，进而迅速成熟并受到市场的追捧，稀缺生态资源是实现区域高价值的最大资源条件。） 特质2：市场热点区域（城市边缘的大片土地为区域提供了大量可开发用地，区域内项目数量多、规模大，近年来一直是天津市的供应热点区域。） 特质3：高尚居住区（该区域为天津近年开发的新兴区域，在统一规划下实现了区域的统一、整齐的发展，目前已形成天津高尚纯粹居住区，土地价值进一步提升，逐步出现“海逸长洲”等高层高端项目实现对稀缺自然资源的最大占有。区域价格均在5600以上，并有单价8000元/平米以上的天津顶级豪宅 。） 特质4：引领天津高端市场（区域已形成生态高端住宅的价值体系，多数项目是低密度建筑，各项目在该价值体系下已达到较高的产品品质，引领天津市高端住宅。） 特质5：生态富人区（区域为天津市民广泛认知的“生态富人区”，吸纳了全市范围内各类富人，已形成明显的“身份标示”。地理上与河西的便利联系，吸引了较多河西客户。购买原因有两类：一作为生态第二居所，满足休闲度假的功能，二是客户看重区域物业的高品质。） 二、梅江板块的区域特质（现状点析） 趋势1：预计今年区域供应量依然巨大 通过去年下半年区域集中放量后（海逸长洲二期、卡梅尔、天鹅湖、水岸公馆等10个新项目推出，近130万平米住宅供应放量），梅江板块成为2005年最热的区域，但由于去年供应量消化非常有限，加之今年一些新盘等继续放量，预计区域供应量将超过去年。 趋向2：由于产品定位日益趋同质化，未来的市场竞争将更为激烈 在产品类型上，大多以二三十多层的超高层公寓与低密度别墅的组合（例如海逸长洲、卡梅尔等）；在户型面积上，几乎所有项目都以大户型为主，如卡梅尔别墅160-350平米，高层公寓180-280平米；依云小镇主力户型160平米左右；天鹅湖主力户型为四室和五室，面积在250平米左右；海逸长洲130平米就可称得上是小户型；其他如水岸公馆、华厦津典等项目，户型面积也都较大；而在价格方面，大多项目起步价基本都超过6000元／平米，而项目均价则要接近7000元／平米。 趋向3：差异化产品经营，将成为未来市场的主流 正由于区域产品同质化现象的严重（尤其是大多数项目以生态水景为社区主题），为此如何切合市场，走差异化产品路线成为了未来市场的主流。 三、梅江板块的市场趋势（未来点析） 我们对梅江现有项目的认识…… B. 2005年 2004年 2005年 2004年 2005年 开盘时间 2007年 别墅+洋房 40万 第六田园 小高层 别墅+公寓 公寓+别墅 别墅+公寓 产品形态 2006年 50万 华夏津典 2007年 13万 天鹅湖 2007年 60万 海逸长洲 2007年 15万 卡梅尔 入住时间 总规模 项目名称 区域现状项目供应量较大；产品形态以别墅+公寓为主， 2008年前多数项目将集中入住； 供应 50 60 20 80 30 月成交套数 30～40组 20～30组 第六田园 20～30组 10～20组 30～40组 20～30组 周末上门量 10～20组 华夏津典 8～15组 天鹅湾 20~30组 海逸长洲 10～20组 卡梅尔 日上门量 项目名称 区域整体需求量较大； 高级住宅中 100平米的二居销售速度最快； 120～140平米的三居销售速度最快； 超过150平米的户型销售速度明显缓慢； 豪宅中 300平米的销售速度最快； 需求 160-260平米 120-150平米 250-400平米 250-375平米 160-350平米 主力户型 5～10万 5～10万 10～20万 5～10万 5～10万 总价敏感度 80-120万 7300