江宁路项目6.16.docVIP

§. 住宅市场篇 一、静安区房地产总体市场 1、静安区期房批准预售分析表 单位：m2 年 份 期房推案量 期房成交量 个案 推案量 住宅楼 成交套数（套） 成交面积（m2） 套均值 2000（1季度） 3 44,479 31,223 930 86,247 92.7 2000（2季度） / 110,900 93,900 677 75,855 112 2000（3季度） / / / 611 70,738 115.8 2000（4季度） 1 35,827 38,827 604 80,560 133.4 2000年全年 4 191,206 163,95 2,822 313,400 111.1 2001（1季度） 1 3,567 3,567 852 97,003 113.9 2001（2季度） / / / 570 69,767 122.4 2001（3季度） 1 17,414 17,414 920 76,382 83 2001（4季度） / / / 761 92,220 121.2 2001年全年 3 20,981 20,981 3,103 335,372 108.1 2、静安区期房供需市场统计图 3、2001年市场成交细分——单价成交 4、2001年市场成交细分——面积成交 5、2001市年场成交细分——总价成交 6、静安区房地产总体市场小结 供求小结——2001年，静安区总推案2.1万平方米，去化量33.54万平方米，供求比由2000年的1：1.6上升为1：16，呈现严重供不应求状态。 成交价格小结——2001年，静安区住宅预售价格指数较2000年上升10.93%，为上海升幅最大的区域之一，全年成交均价6114元/平方米，为全市第一位。 成交面积小结——2001年，静安区套均主力成交面积为主峰为100—110平方米，次峰为140平方米。 成交总价小结——2001年，静安区单套主力总价段为30—70万元，主峰值为60万元/套，次峰为30万/套。 注：2001年下半年位于曹家渡地区的单身公寓个案“蓝朝部落“推出，对静安区楼市的各项年度指标构成造成了一系列重大影响，其中包括： 造成单套成交面积的峰值和均值回落； 单套单价的主力范围上限上移； 单套总价主力范围下滑； 80平方米以下面积的成交比重上升； 单价7000元以上成交比例上升 二、区域环境及房地产现状（略） 说明：该部分在先前的市场报告中以有所提及，这里不在重复。 三、本项目产品SWOT分析 1、项目基地概况 项 目 内 容 名称 新闸路、江宁路地块 地理位置 本项目位于静安区中部、偏东地区。 向东南：距人民广场2公里， 向南：距南京西路商业街0.8公里， 向西：距曹家渡2公里。 用地面积 占地10900平方米 建筑面积 住宅楼部分：34000平方米 办公楼部分：17000平方米 用地性质 高品质商、住混合小区 容积率 4.5——4.8 地块情况 地块形状近似长方形，北面、西面临路。 目前基地内以新式里弄住宅为主，居民动迁工作尚未展开。 周边情况 基地西沿江宁路；北靠新闸路；南临老式花园洋房，；东为恒发公寓房；整个项目距上海三大商业街之一的——南京路商业街步行仅为10分钟，地理位置极佳。 2、产品SWOT分析 Strength(优势) Weakness（劣势） S1、位于市中心、静安区的中部地区，近临繁华南京路。 S2、中心城区，地段的稀缺性 S3、基地周边道路、交通状况良好 S4、医疗、教育、娱乐等配套齐全 W1、项目南侧北高层建筑，遮挡视线 W2、基地规模较小，市场影响力一般 W3、紧邻主干道，沿街存在噪音污染 Opportunity（机会） Threat（威胁） O1、入世后大量资金和人流 O2、整体经济向好，国民收入增加 O3、静安住宅，求大于供的市场现状 O4、周边众多办公区，提供大量客源 T1、静安新一轮旧区改造的展开，近期区域竞争个案总量较大。 T2、上海其它高档住宅区域的崛起。 T3、区域客源的有限性 四、产品力加强建议 (一) 会所配套建议 建议休闲会所设施可选择配备如下： 类别 项 目 尺 寸 运 动 休 闲 设 施 温水游泳池 L25×W9 壁球室 H5.2*L9.75*W6.4 撞球场 L6.75*W5 韵律教室、健身室 室内电脑高尔夫练习场 H3×L6×W4.2 娱乐 交谊 中心 棋弈社、麻将间 饮料、果汁BAR及COFFEE SHOP 多功能会议中心兼社区集会中心 亲子 游艺 世界 图书阅览室 户外亲子游戏场 儿童课后辅导中