河北区狮子林大街地块开发建议2.docVIP

第一部分 地块总体概况 一、地块状况： 地块基本状况 该片地块的四至，北至狮子林大街，西至昌海公寓，南至胜利路，东至陈家沟子胡同，住宅可用地面积3.35公顷（约合50亩），地块比较方整，在地块的西北角有一公建——小树林电话局，6层办公楼。 地块周边状况 该地块西侧紧邻新广路向南通往东站，向北是金纬路通往京津公路；东侧紧邻新开路，向南通往十一经路；南侧为胜利路，向西通往北安桥；北侧为狮子林大街，向西通往北马路。 地块西侧为昌海公寓，6层砖混，现已全部入主，小区档次一般；东侧为今年年底准备开发的蓝海公寓，15层高层，南侧为秋星里9层住宅，北侧为米兰金狮家园。 二、周边生活配套设施 1、道路公交现状 在狮子林大街地块以西150米和地块以东狮子林立交桥有公交633路、600路、856路、39路、653路、908路、15路、840路、804路、675路， 在胜利路地块中线附近有公交27路、841路、870路、14路， 在金纬路与狮子林大街交口有公交901路、954路、607路、903路、863路，加之临近天津站较近，交通非常便利。 2、生活设施 周边生活配套设施齐全，能充分满足居民日常生活的需要。 教育：天津二中、六十九中、昆纬路小学、天津美术学院 商业：东北角商业区、古文化街、金街、滨江道 金融：商业银行、工商行、农业银行、邮政储蓄 购物：米兰超市、家乐福超市、乐购超市、华润超市、沃尔马（拟建） 医疗：天津市第一医院、天津市第二医院 餐饮：麦当劳、肯德基、金山城、香辣蟹 三、土地价格 按照我公司与土地商签订的土地协议，狮子林大街地块按红线内用地每亩200万支付土地及大配套费用，费用总计约为960万元。 第二部分 地块素质分析 一、项目优势分析 该地块位于和平区、南开区、河东区与河北区的交界地带，处于市区中心地带，紧邻河北区繁华路段中山路，也临近和平路商业街和鼓楼商业街；周边配套设施齐全，银行、邮局、学校、大型商场、综合超市、集贸市场等分布于地块周围，非常临近，生活非常便利。所以该地块的地理位置优越，地块价值潜力巨大。 在市区中心或繁华地带，闹成为此区域的特征，也是开发项目所面临的 一个难题，或者说一种矛盾，噪音的确对市区项目的销售带来影响。狮子林地块隔街区与繁华路段相邻，可谓闹中取静，安静的居住环境为项目带来很大的商机。 周边的地貌状况较好，不存在硬伤，四周无不良建筑影响。周边狮子林 大街、金纬路、昆纬路路况好，规划合理，形成一个崭新的居住区，片区两旁正在兴建的一些新的有一定档次的商品房住宅产品也提升了项目区位价值。 4、河北区政府比邻该地块，这里是政治、文化的中心，地块周围的人文素质较高，文化氛围较浓。 二、项目劣势分析 地块周边项目较多，客户选择余地大，竞争相对激烈。并且这些项目大 多都是最近一、两年新建的项目，项目销售的热度还有一定积蓄，对客户仍有一定的吸引力。 我们的项目处于期房销售，周边小区均为现房或准现房销售，在工程方 面我们处于劣势，并且我们的环境优势也不能很好的体现，这对我们项目的销售产生影响。 虽然该地块地处市区中心地带，但是传统的区位意识使河北区被认为老 工业区，落后的市区，收入水平低，文化素质不高的区位。我们的市场很难被更多的区位市场所认同。 三、项目存在的机会 周边中档项目较多，竞争激烈，这表明此地段的认可程度较高，市场价 格比较认可，区位的价值得以体现，所以此地块的市场仍有很大空间，在客户群这一市场基础要素上给了我们进入该市场的机会。 周边市场，虽项目众多，但是产品的同质性较强，几乎不存在差异化，这样市场就产生较大的空白点，结合项目优越的地理位置，我们在建筑形式、产品配套、景观环境等都有可创新的机会，这些创新会减少市场竞争带来的压力，迅速吸引目标客户群。在产品设计上也给了我们进入该市场的机会。 顺驰的品牌。顺驰在天津市场已经是响亮的牌子，多年的项目开发使我们积累了许多忠诚于顺驰品牌的客户。过去我们的项目大多在城市的边缘，项目操作的都非常成功。现在我们进入了市中心，地理位置不再是项目销售的难点。因为地理位置因素而割爱放弃顺驰的客户，将成为我们的先期重要的客户群。多年来我们创造的品牌为我们进入该市场打下了坚实的基础。 市场外界给我们提供的机会：海河的规划为海河周边的经济发展带来机 遇，经济的发展必将带动房地产的发展。我们的项目比邻海河，海河规划的利好消息给了我们市场的商机。 四、项目存在的威胁 该地块的规模较小，不能形成规模效应。在经济指标的压力下，我们只能 建高层项目。高层在天津市场的认可度较低，加之我们的售价在河北区属于高档产品，销售的速度较慢，而我们的回款压力较大，这是一对矛盾。 第三部分 市场分析 住宅市场分析 （一）区域市场宏观分析 河北区的政治、经济、文化中心集中于金纬路——东站——海河东路——