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第一章 北京市房地产住宅市场分析与预测 一、2002年房地产住宅市场回顾 A、房地产住宅市场总体持续走强 2003年，房地产业景气水平将不断提升。 2002年，全市商品房总体销售良好，个人购房踊跃，这表明北京市房地产市场完全进入了个人消费时代。 B、投资力度不断加大，投资渠道更加广泛 从今年房地产投资整体形势好反映出投资者对市未来内房地产发展后势仍比较乐观，预期较高。随着加入WTO，拥有强大资本优势的外企业正为进入房地产市场砺兵秣马，社会资进入房地产开发。由于银行给予个人购房按揭的，以及危改建设步伐的加快，北京市住宅市场 F、竞争更加激烈 2003年北京市房地产市场的竞争更加激烈和多元化，不仅有产品的竞争还有品牌的竞争和实力的竞争。在产品上，竞争不仅表现在价格、品质上，更多的表现在形式的创新，营销策略和整体运做手段上。而这种形式上的创新包括规划、设计、造型等各方面，也包括概念的创新，SOHO、TOWNHOUSE 、商住公寓、酒店服务式公寓等热点频现，而且转换的速度之快令人目不暇接。另一方面，2002年北京房地产市场最显著的特点就是各路开发商纷纷云集于此。他们虽无本地开发商的地缘优势，但资金实力、创新、细腻、娴熟和市场感觉灵敏却是外阜开发商的特长，他们实力雄厚，技术和经验都非常丰富。大企业集团作战也是北京房地产竞争的又一特点。从2002年初开始，一些大的企业集团就以重拳出击，势头很猛，比如天鸿、万通、万科、当代、太合、首创、华远、住总、中房、新世界集团等集团纷纷亮相，寓意打造北京地产航母，改变北京房地产市场的格局，气势逼人，令人不寒而栗。还有，随着中国加入WTO后，中国放宽国外资本进入中国的市场准入限制，直接刺激国外资在中国的投资。由此可以看出，北京市房地产市场正在形成非常激烈的竞争局面。保障购房者的权益以利房地产市场的持久、有序可持续发展部门加强对准入的管理和开发企业资质等级审定， 二、2003年房地产住宅市场形势判断 A、市场供给 a、投资规模进一步扩大 首先，目前房地产业结余资金比较充裕，有利于房地产投资的继续增长；2008年奥运会的推动开发商投资房地产的热情还会延续。,内展外扩趋势加速 2001、2002年较大规模新开工房地产项目会在2003年进入建设的高峰UHN国际村、北京印象等）也让北京人耳目一新，也着实吸引了不少购房人的目光。而今年，由于市场竞争的加剧，相信这种追求建筑形式创新以求制造更多卖点的趋势将更加严重和普遍。据了解，今年会有更多更大胆、更加标新立异的项目出现在北京市场上。 d、住宅档次两极分化 据资料表明，一方面，今年在CBD和CBD附近将有大规模的豪宅涌现，目标直指金字塔塔尖人群；另一方面，为平抑高起不下的北京房价，政府加大了经济适用房的供给量，另外，再加上绿化带项目的集中上市，届时北京将会出现大规模的豪宅和大规模的低价房将同台竞技的现象，而中档产品将受到严重冲击，一统天下的格局有所改变。 e、住宅品质将进一步提高，性价比更加合理 自2001年以来，激烈的市场竞争促使住宅产品进入高速升级换代阶段，今年的住宅项目在规划设计、环境设计、智能化、新技术新材料、节能生态等众多方面都将有所突破，品质进一步提升，大量性价比更加合理的均好性房屋将在今年住宅市场上不断登台。 f、房地产开发的“热点辐射”模式 北京房地产业进入市场经济十余年来第一个热点形成在以“国贸”为中心的“国贸商圈”，这一热点提供了大量中外公司员工，他们对普通住宅的需求和购买能力引发了其周边项目建设的兴起，同时，形成了CBD的雏形，也为高档公寓预留机会；紧接着在以“长城”、“燕莎”为中心形成了“燕莎商圈”，第二个热点引发了包括“望京”地区在内的更大的周边项目建设热潮；第三个热点是借亚运会之机形成了“亚运村”建设，这个热点引发了京北大开发；最近形成的“中关村”热点，不仅旺销了中关村中心地区的项目，其辐射作用甚至带动了京西的房地产项目开发。 B、市场需求 对低档商品房、经济适用住房与高档商品房同样强烈的市场需求，将构成2003年住宅市场的需求格局。从最普通的拆迁居民，到刚开始工作的年轻人；从想改善居住条件的城镇居民，到追求更舒适生活的城市中产阶级；从北京的高收入阶层，到富有的外省甚至外籍人士，都成为北京住宅需求市场的重要组成，他们的需求特点表现如下： a、购房客户年龄集中 据统计，年龄在25—45岁之间的人群是北京住宅市场的主力购买者。这部分需求群体为了解决住房或改善住房条件，购房愿望非常强烈，又有较高的收入作为保障，因而成交率较高。 b、购房目的继续分化 随着人们生活水平的提高，购房者已经由单一解决居住目的向高品质居住、第二居所、商住两用、房产投资等方向分化。其中，自2001年6月份以来的股市大幅下挫，使部分资金来源于股市收入的投资置业者遭