海滨翠园初步策划建议报告.docVIP

目 录 第一部分 市场分析 南山区商品住宅区域市场状况分析………………………….3 南山区2000年初市场概述………………………………….12 南山区客户市场需求分析……………………………………16 项目参考楼盘情况……………………………………………25 第二部分 项目分析 项目概况………………………………………………………29 项目优势分析…………………………………………………30 项目劣势分析…………………………………………………33 项目卖点分析…………………………………………………35 第三部分 物业产品定位 物业定位……………………………………………………….37 市场定位……………………………………………………….40 价格定位……………………………………………………….42 户型修改建议………………………………………………….44  第一部分 市场分析 南山区商品住宅区域市场状况分析 片区划分简述 南山区位于深圳经济特区西部，行政区域东起车公庙工业区，西至南头同乐村，北靠羊台山，南望伶仃洋，全区总面积119.5KM2，常住人口约40.16万。 南山区作为深圳特区内旅游景区和工业集中地，其商品住宅市场开发的起步相对较晚，而由于各区块的发展基础、产业导向及方位特征存在着极大差异性，亦造成各区块商品住宅开发呈现不平衡状态。从商品住宅市场角度出发，可将南山区划分为以下各片区： 华侨城片区 沙河片区 南头片区 南油片区 蛇口片区 西丽片区 就本项目而言，本报告将有针对性地选择华侨城片区、南头片区、南油片区及蛇口片区进行比较分析。 各片区市场状况分析 物业分布分析： “第一是位置，第二是位置，第三还是位置”这句话虽然不是房地产市场永恒不变的真理，但亦从侧面反映出“位置”是影响房地产开发的至关因素，分析南山区的物业（商品住宅）分布旨在寻找现阶段南山区的开发热点区域： 华侨城片区：物业主要分布于沿深南路两侧，以“金海燕花园”、“祥祺苑”、“新浩城花园”、“锦绣花园”、“美加广场”、“世界花园”、“汇景豪苑”为代表。 南头片区：物业主要分布于桃园路两侧，以“南新苑”、“苏豪名厦”、“御海新苑”为代表。 南油片区：物业主要分布于南山大道、南油大道、后海大道及学府路两侧，以“南海城中心”、“中海丽苑”、“国基汇宾广场”、“福庭苑”、“世纪广场”、“鸿瑞花园”、“荟芳园”、“锦隆花园”、“招商名仕花园”、“京光海景花园”、“文德福花园”、“鹏都大厦”、“学府花园”、“怡园”为代表； 蛇口片区：物业主要分布于后海滨路、蛇口港湾及南山荔枝园，以“招商海月花园”、“海琴花园”、“半岛花园”、“海湾花园”、“海景大厦”、“月亮湾花园别墅”、“太子山庄”、“南海小筑”、“龟山花园别墅”为代表。 结论：滨海大道、后海大道的建设带动后海填海区成为商品住宅开发热点，“锦隆花园”、“海月花园”“鸿瑞花园”以及在建或筹建中的“创世纪海滨花园”、“长城地块”、“蔚蓝海岸”、“星海名城”为先行一步之佼佼者。 物业特征分析： 物业特征主要包括物业的规模、类型、风格、规划、配套等内容，即物业质素的硬件表征，物业特征的分析可反映物业质素的开发趋势，为本项目定位提供借鉴作用。 华侨城片区：华侨城片区是97年、98年商品住宅市场的新焦点，除该区块拥有环境及交通优势外，其物业的高质素特征亦是其中的重要原因之一，具体表现在： 物业规模相对较大，有良好的小区规划及完备的配套设施，如锦绣花园、汇景豪苑； 物业类型以小高层及高层为主，且建筑风格新颖独特，如欧式、纯美式、亚美加式，外观有相当吸引力； 南油片区：南油片区正由其原始初定位――“集石化、港口、运输及其他工业于一身的南海石油开发基地”向“现代化的海滨城区”过渡，现阶段商品住宅的物业特征呈现平庸与超前并存的状况，具体表现在： 建筑规模大小不一，鸿瑞花园、中海丽苑、南海城中心、锦隆花园规模较大，小区规划和配套设施亦相当齐备，“怡园、鹏都大厦、海逸园、海典居”规模小，在小区配套上稍逊一筹，难以满足现代居住需求； 建筑风格单调，尤以高层住宅突出，主要以灰白色调的平板塔式楼为主；而多层及小高层住宅则多以黄褐色为主，外观亦单调乏一，早期的南海城中心和另类的锦隆花园成为该片区之个性楼盘； 南头片区：南头片区以较早的南头镇行政区域为基础，是南山区老屋村的集中区域之一，受先天环境因素制约，该片区鲜有热销的纯商品住宅（值得一提的是近期推出的苏豪名厦，首创“SOHO”概念，小户型住宅销售反应热烈），主要表现在： 物业规模小，规划滞后； 建筑风格传统，开发类型以多层为主 蛇口片区：蛇口片区是中国第一个对外开放的工业区，招商局蛇口工业区已将该区块的区位功能转换为“最适合人居住的地方”，商品住宅开发将走规模