盈彩美地项目营销策划总体思路报告.docVIP

总体思路报告 目 录 报告说明 项目既定条件概述 宏观经济环境简述 东莞市地产前景综述 一 东莞经济概述 二 东莞市区现状 三 东莞置业趋势 〈四〉价格趋势预测 〈五〉供求关系预测 东莞市地产竟争格局简评 项目分析 项目定位 品质定位 命名定位 优劣势分析 优势分析 劣势分析 卖点分析 主要卖点 次要卖点 辅助卖点 市场定位 目标群体细分 以区域界定目标市场 以职业界定目标市场 以年龄界定目标市场 以文化层次界定目标市场 以置业次数界定目标市场 价格初步定位 营销策划推广总体思路 总述 报告说明： 本报告项目为中期营销策划总体思路、以第一阶段之销售推广为主； 本报告著重论述开售前期之推广工作； 本报告中市场调查数据资料来源于政府部门及近期对市场的实地考察，并引用了《太和城市花园项目可行性研究补充报告》及《策划报告》中部分调查数据； 鉴于项目开发基本定位，本报告对该部分论述将简略； 销售执行部分散见于各章节，以指导近期工作及确定大体工作内容，本报告不详细制定； 本报告中仅做初步定价分析，总体及细分价格将稍后制定详尽之定价报告； 其他。 项目既定条件概况： 名称：盈彩美地 位置：东莞市四环路与莞龙路交界 项目总占地面积：65790M2 总建筑面积：197346M2 其中：住宅 168972 M2 商业 5996 M2 公共建筑 5532 M2 沿街商铺 3828 M2 半地下停车库 19870 M2 停车位（半地下车库）481个 （公共地面停车位）60个 6、总建筑占地面积 16713 M2 7、住宅总栋数 19栋（10~18层） 8、总户数 1297户 9、绿化率 53% 10、容积率 2.69 11、建筑密度 25.4% 12、户型统计与各项经济指标一览表 总表Ⅰ：（户型综合统计） 户型 卧室/厅/卫/工人房 M2/户 户数 % 特征 备注 甲 型 1 A1 4/2/2/1书房 136.8 188 14.5 错层式 2 B1 2/2/2- 81.1 198 15.3 错层式 3 C1 3/2/1/- 88.7 16 1.2 平式 4 D1 1/2/1/- 51.5 16 1.2 平式 5 E1 3/2/1/- 84.1 97 7.5 平式 6 F1 3/2/1/- 92.9 97 7.5 平式 7 G1 3/2/2/- 116.2 105 8.1 平式 8 A2 4/2/2/1书房 169.3 44 3.4 顶层复式 送40.6M2露台 9 B2 3/2/3/- 123.0 48 3.7 顶层复式 送20.8露台 10 E2 3/2/1/- 88.0 8 0.6 平式 11 F2 3/2/1/- 96.8 8 0.6 平式 12 A3 4/2/2/1书房 143.9 12 0.9 错层式 13 A4 4/2/2/1书房 146.7 4 0.3 顶层复式 送45.7M2露台 乙型 14 A 6/2/5/1 218.1 16 1.2 底层复式 送44.6M2花园 15 B 6/2/5/1 218.1 24 1.8 底层复式 送34.4M2花园 16 C 4/2/4/1 155.1 180 13.9 跃层式 17 D 4/2/4/1 197.7 40 3.1 顶层复式 送27.7M2露台 丙 型 18 A 4/3/4/1 193.1 56 4.3 跃层式 19 B 5/4/6/1 308.8 4 0.3 顶层复式 送49.8M2露台阶 丁 型 20 A 3/2/3/1 135.5 68 5.2 平式 大露台 21 B 4/2/3/1 169.6 68 5.2 平式 大露台 合计 1297 100 二总表Ⅱ：（甲/乙/丙/丁户型综合统计） 户型 总(套)户数 总比例 (%) 平式 错层式 跃层式 底层复式 顶层复式 务注 户数 分比例 户数 分比例 户数 分比例 户数 分比例 户数 分比例 甲型 841 64.8 347 41.26 398 47.32 96 11.41 乙型 260 24.1 180 69.23 40 15.38 40 15.38 丙型 60 4.6 56 93.3 4 6.7 无错层 丁型 136