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益田花园D、F区 周边市场调查报告 深圳市中原物业顾问有限公司 一九九九年九月十七号  目 录 前 言 第一部分 99年上半年深圳市房地产市场概况 宏观经济概况 房地产市场总体情况 住宅市场情况 第二部分 99年上半年深圳房地产市场总结 第三部分 深圳市房地产市场前景初探 国家相关经济要闻 相关政策对深圳房地产市场的影响 99年下半年深圳市房地产前景初探 第四部分 皇岗片区商品住宅市场状况分析 结束语 前 言 本报告是在实地调查及资料搜集的基础上对深圳商品房住宅市场进行分析研究，主要针对本项目所在的福田皇岗片区商品房住宅市场进行调查分析及前景预测，以期在前期项目定位及后期销售推广提供必要的市场依据。 第一部分 99年上半年深圳市房地产市场概况 宏观经济概况 上半年，我市整体经济呈现良好的发展态势，GDP达621.39亿元，按可比价格计算，比上年同期增长13.6%。 第二季度我市的整体经济形势良好，全市累计完成国内生产总值348.43亿元，按可比价格计算，比上年同期增长14.8%。 二、房地产市场总体情况 上半年，土地出让市场得到有效控制，全市土地出让规模减小，对经营性用地一律按市场方式出让使用权的原则办理手续。 上半年，全市签订合同出让房地产用地138.99万平方米，其中商品房用地103.86万平方米，分别比去年同期减少48.2%和38.4%。 1999年二季度房地产开发规模较一季度略为收缩，但上半年整体开发规模仍大于去年同期。从商品房开发投资来看，总投资额为96.02亿元，同比增长43.8%。其中住宅68.78亿元，占投资总额的71.6%；办公楼投资4.94亿元，占5.14%；商业用房投资8.26亿元，占0.6%。与去年同期相比，住宅和商业用房的投资额有所增加，办公楼的投资额有所下降。 从施工的规模来看，6月底全市商品房施工面积1419.30 万平方米，比3月底1698.98 万平方米有所下降，但仍高于去年同期。上半年累计商品房新开工291.30 平方米，其中住宅新开工225.20万平方米，同比分别增长36.9%和31.3%。从竣工情况看，上半年累计竣工商品房142.40万平方米，同比增长31.5%，其中住宅和商服用房增幅较大，分别达三成和五成，办公楼的总体竣工比去年同期增长一成多。 上半年，通过批准预售而新增的商品房供应面积为241.59万平方米，同比下降5.0%，为全年批准预售计划的43.5%。其中住宅批准预售面积与去年相当，办公楼增长二成多，商业用房则减少了五成多。上半年全市共销售商品房202.21平方米，同比增长10.1%。其中销售现楼67.37万平方米，同比增长8.9%；销售楼花134.84万平方米，同比增长10.7%。 同时，全市商品房空置情况有所好转，截止6月底，全市商品房空置面积为 302.90万平方米，较3月底的329.88万平方米减少了 26.98万平方米，但仍比去年同期增长 14.4%。其中住宅空置面积增加，办公楼和商业用房的空置面积都有所减少。 上半年全市三级市场成交情况良好，共成交2823宗，交易面积58.5万平方米，分别较去年同期增长32.7%和69.6%。三级市场成交面积增长迅速，其占二三级市场成交总面积的22.4%，高于一季度的13.4%。房地产二、三级市场成交量的比例变化，显示深圳市的三级市场已逐渐活跃，在房地产市场起到的作用也随之加强。 三、住宅市场情况 住宅用地出让情况 图一 上半年住宅用地出让面积分区构成 说明： 1999年上半年，全市出让住宅用地60宗，出让67.56万平方米，其中特区内26宗，15.90万平方米，占全市住宅面积的23.5%，特区外34宗，51.66万平方米，占76.5%； 在地域分布上，特区内罗湖区和福田区出让住宅用地量较大，南山区、盐田区较少；特区外，则以龙岗区为主； 第二季度与第一季度相比，罗湖区和宝安区的住宅用地出让面积增长较少。 住宅项目批准报建情况 99上半年住宅批准报建面积 区域 报建总面积（万M2） A 其中商品房面积（万M2） B B/A 罗湖区 34.26 23.01 67.2% 福田区 183.20 137.14 74.9% 南山区 60.84 45.91 75.5% 盐田区 1.96 0 0 宝安区 33.11 14.93 45.1% 龙岗区 96.41 90.84 94.2% 合计 409.78 311.82 76.1% 图二 上半年住宅批准报建总面积分区构成 说明： 上半年，全市共批准报建住宅建筑面积409.78万平方米，占全市建筑项目报建总面积的69.5%，其中特区内280.26万平方米，占全市住宅报建面积的68.4%，129.52万平方米，占全市住宅报建面积31.6%； 在住宅批准报建项目