住宅地产营销策划安庆深安花园项目营销广执行方案.docVIP

上海功夫堂投资管理有限公司 2005年8月15日 目 录： 一、市场分析篇 1、整体市场分析 2、市场现状对本案构成的影响 二、项目分析篇 1、整体地块分析 2、项目一期部分分析 1）经济技术指标分析 2）SWOT分析 3）项目地块分析 三、营销篇 1、整体营销思路 2、一期部分营销思路 3、营销阶段划分及流程作业 安庆深安花园项目营销推广执行方案 （一期部分） 前 言： 深安花园项目目前整体规划方案于近期即将完善，随之一期的补充方案也将完全确定，同时即将面临着具体施工图纸制作以及招投标和施工的开始。在营销方面，为了使我们一期的销售目标更好的完成，特制定一期方面详细的营销执行计划。这份计划的总体思路为：完善销售前期所准备的一些工作，包括售楼部、销售团队的搭建培训以及各种销售资料的制作等等。其次再根据各个销售节点制定详细的销售计划，以保证整个销售过程在严谨的执行控制过程中完成，当然最后还需要开发公司以及我们的策划团队来辅助完成其中的各个环节。 一、市场分析篇 1、安庆市整体市场分析 安庆市从2003年来，房地产市场快速升温，市场主力价格由原来的1000元/平方米以下到2004年已突破了1800元/平方米的均价大关，虽然目前市场上的价格浮动相对较小，但是市场上的主力价格已分布在2000-2500元/平方米，呈现价格定位较高的态势；进入2005年，安庆市各个板块都出现了代表性的楼盘，从产品档次、规划设计、开发规模、营销手段上都上升至较高水平，整体市场呈现快速发展的趋势；目前市场供应主要分布在迎江区、大观区板块中心区域和开发区板块大湖风景区，如万豪怡景、英德利华园、秀水华庭、香樟里·那水岸、百蕊·宜城水岸、西湖绿洲城等。当前的房地产市场现状主要表现如下： 1) 从产品上看， 经过了近两年的销售，目前市场上的多层的存量相对较小，多数多层项目处于尾盘销售阶段，后期市场上推出的主要为小高层、高层住宅； 安庆市目前的楼盘中比较有特色的户型、产品相对较少，后期推出的部分项目特色（如跃层等）产品放量也不大。 从价格上看， 目前安庆市多层销售的均价主要分布在2000—2300元/平方米，小高层、高层的均价格一般定位都为2300—2600元/平方米，而后期推出的高层项目普遍档次有所提升，价格定位预计将较目前有所提升。 从项目分布上看， 目前的高价位区域主要分布在大湖风景区（秀水华庭、新文采、英德利花园等）及沿江景区（百蕊·宜城水岸、万豪逸景、弘信花园等），主要处于对景观环境、居住氛围、配套、整体规划设计的考量上形成的高价位，而对于产品单体的优势相对关注度少。 从销售状况上看， 目前市场上在售的各个楼盘价格浮动都不大，销售也大都处于尾盘销售期，主要销售抗性为总价及位置上的抗性。 从竞争上看， 目前市场上实力开发商引领着安庆楼市，实力开发商相对一般开发商的同等楼盘价格定位要高，对于品牌的竞争将逐步加剧，后期市场上受土地供应的影响，市场供应主要集中在香樟里·那水岸、百蕊·宜城水岸、秀水华庭三期、欧景苑、英德利花园三期、西湖·绿洲城等项目上这些项目中多数是以小高层、高层作为其主导产品，推出时间也将较为接近，竞争将比较激烈。 主要竞争个案分析 楼盘名称 弘信城市花园 英德利花园 万豪逸景 开 发 商 安庆市星星房地产有限公司 安庆市英德房地产开发有限公司 安庆市逸鹏房地产有限公司 楼盘地址 吉祥街与宜城路交汇处 菱湖北路、中兴大道（现场） 安庆市建设路30号 产品形态 普通住宅、小高层 小高层（两梯五户） 多层(一梯) 开发总量 7.5万平方 约2.5万平方 约5万平方米 容积率 2．25 1．85 物业费用 0.3—0.5元 0.65元 0.6~0.8元 售楼电话 5513222/5516222 5313619 5566060/5567070 销售价格 1830—3180元/平方米 1700-2800（12F）元/平方 1900-2800元/平方 户型分布 85-140平方 119-175平方 102-222平米 热销户型 130—140平方 130平方米 130平米 存量户型 180平方以上 跃层 140-222 开工日期 2003年7月左右动工，11月开盘 小高层2003年10月开盘 交房日期 2006年8月全部交付 二期全部入住 已入住 销售状况 目前多层销售约80%以上 目前推出剩余的跃层住宅，面积较大，总11套 总278套，目前销售率约85%以上 抗性分析 面积较大，总价过高，位置较差 跃层面积较大，楼层多处于较低位置，难以产生景观优势，后期规划的高层对前两期的观景将产生较大影响 周边环境差（楼下水产品批发喧闹、有异味）、复式面积大、总价过高 主力客源 企事业单位中高层管理人员、私营企业主 企事业