物业管理公司运作的技巧.docVIP

《物业管理公司运作技巧》       《物业管理公司运作技巧》             第一章      物业管理公司的设立与管理运作机制               第一节      物业管理公司的设立与运作机制一、物业管理公司的设立条件（一）物业管理公司设立的法律规定1 物业管理公司必须依法设立公司必须依法设立，是《公司法》所确定的基本制度。《公司法》作为规范公司组织和行为的基本法律，对设立有限责任公司和股份有限公司的条件和程序作了规定。概括起来讲，公司必须依法设立包括了以下的内容：（1）公司种类必须合法《公司法》第二条规定：“本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。”因此，依照《公司法》所设立的公司，只能是有限责任公司或者股份有限公司。（2）股东人数必须符合法定条件《公司法》对公司股东的人数，规定了比较严格的要求。因此，无论是设立有限责任公司，还是设立股份有限公司，都必须符合法定条件，《公司法》规定：“有限责任公司由二人以上五十人以下股东共同出资设立。股份有限公司的股东人数，必须在五人以上，其中过半数的发起人必须在中国境内有住所。国家授权的机构或者国家授权部门可以单独设立国有独资公司。”（3）公司注册资本必须达到法定限额《公司法》规定有限责任公司的注册资本在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额。有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额。有限责任公司的注册资本不得少于下列最低限额：①以生产经营为主的公司人民币三十万元；②以商品批发为主的公司人民币五十万元；③以商业零售为主的公司人民币三十万元；④科技、咨询、服务性公司人民币十万元。特定行业的有限责任公司注册资本最低限额需高于前面所定限额的，由法律、行政法规另行规定。股份有限公司的注册资本必须是一千万元以上；如果法律、行政法规特别规定公司的注册资本高于上述要求的，从法律、行政法规的规定。（4）股东出资必须合法股东出资必须合法，包括两个方面，一是必须以《公司法》所允许的出资方式出资，即可以用货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权五种方式出资。《公司法》规定以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东全部缴纳出资后，必须经法定的验资机构验资并出具证明。验资报告应当载明以下内容：①公司名称；②股东的名称或者姓名；③股东的出资额和出资方式；④开户银行和专用账户的账号；⑤股东缴纳出资情况；⑥以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的评估结果以及工业产权、非专利技术所占注册资本的比例。（5）公司的设立方式必须合法《公司法》对设立有限责任公司没有规定特别的方式，但对国有企业改组为公司以及股份有限公司的设立方式，规定了方式，所以设立公司必须符合《公司法》规定的方式。（6）设立公司的程序必须合法设立公司的程序必须合法，包括了以下要求，一是《公司法》规定必须报经有关机关批准的，必须报经批准；二是必须准备的文件如公司章程等必须准备好；三是必须经过公司登记机关的登记。等等。2 物业管理公司必须制定公司的章程《公司法》第十一条第一款中规定：“设立公司必须依照本法制定公司章程。公司章程是记载有关公司组织和行动基本规则的文件，它对公司、股东、董事、监事都具有约束力。（1）有限责任公司章程应载明下列事项1)公司名称和住所；2)公司经营范围；3)公司注册资本；4)股东的姓名或者名称；5)股东的权利和义务；6)股东的出资方式和出资额；7)股东转让出资的条件；8)公司的机构及其产生办法、职权、议事规则；9)公司的法定代表人；10)公司的解散事由与清算办法；11)股东认为需要规定的其他事项。股东应在公司章程上签名、盖章。（2）股份有限公司的公司章程股份有限公司的公司章程是规定股份有限公司的性质、宗旨、组织机构、经营范围、内部权利义务分配等内容的基本文件，是股份有限公司组织及运作的基本规范。股份有限公司的公司章程应载明下列事项：1)公司名称和住所；公司名称应符合《企业名称登记管理规定》，并须标明股份有限公司字样。公司住所即公司主要办事机构所在地。2)公司经营范围；3)公司设立方式；4)公司股份总数、每股金额和注册资本；股份有限公司的注册资本为在公司登记机关登记的实收股本总额。其最低限额为人民币一千万元。5)发起人的姓名或者名称、认购的股份数；发起人为自然人，应当载明其姓名，发起人为法人，应载明其名称。6)股东的权利和义务；7)董事会的组成、职权、任期和议事规则；8)公司法定代表人；公司董事长为公司法定代表人。董事长由董事会以全体董事的过半数选举产生。9)监