浅谈土地增值税征收对房地产企业作用.docVIP

浅谈土地增值税征收对房地产企业作用 　　摘要：我国土地增值税征收具有理论和实践上的必要性，其合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展，改建房地产开发结构的作用不可或缺。 　　关键词：房地产；土地增值税；增值收益 　　Abstract: our country land value added tax collection has theoretical and practical necessity, the reasonable adjustment of land value increment income distribution, safeguard national rights and interests, and promote the healthy development of the real estate development, rebuilding the role of real estate development structure in place. 　　Keywords: real estate; Land VAT; Appreciation income 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　 　　 　　一、土地增值税的概念 　　 土地增值税，是指按土地价格增加数额征税。土地增值税的计征办法又分两种：一是土地所有权为转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税；二是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。在我国，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照条例缴纳土地增值税。 　　 二、土地增值税的主要税制要素 　　 （一）课税对象 　　 根据是否将建筑物纳入课税范围，土地增值税可以划分为包括建筑物的土地增值税和不包括建筑物的增值税。包括建筑物的土地增值税不仅对土地的增值额课税，而且对建筑物的增值额课税，这种土地增值税可以成为广义的土地增值税，例如中国现行的增值税。不包括建筑物的土地增值税仅对土地的增值课税，这是名副其实的土地增值税，可以称为狭义的土地增值税，例如中国台湾地区现行的土地增值税。 　　 （二）计税依据 　　 土地增值税的计税依据是土地增值额。土地增值的原因可以概括如下、； 　　土地投资； 　　因人口增加和社会发展导致的土地（或土地服务）需求增加； 　　通货膨胀带来的价格上涨； 　　因其他资产因报率下降导致土地价格上涨。 　　（三）土地增值的本质 　　 土地增值实际上是一种???本利得。如果土地增值已经转化成货币，那么过程增值就称为已经实现的利得；如果土地增值尚未转化成货币，那么这增值就称为未实现的的利得。表现在操作上，就是定期对土地价值进行评估，并对其增值额进行课税。 　　 （四）税率 　　 从土地增值税发展的历史现状来看，其采用主要税率形式是累进税率，其中又以超额累进税率最为常见。目前，中国内地的土地增值税、台湾地区的土地增值税采用的都是超额累进税率。 　　 三、土地增值税政策的作用 　　 （一）增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要 　　 自1987年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业的发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都起到了积极作用。但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房地产业发展中也出现了一些问题。特别是1992年及1993年上半年，我国部分地区出现了房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资产收益???量流失，严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税，这也是社会主义市场经济发展的客观需要。 　　 （二）改进房地产开发结构 　　 土地投机、房地产开发企业囤积土地不开发，房地产开发商哄抬地价、房价是导致房地产价格上涨的重要因素，土地增值税的开征对于这方面的因素导致的房价上涨有重要的抑制作用。因为囤积土地导致房地产开发周期变长，售出时价格与原始价格差异巨大，而这种情况收入、成本关系最为简单，房地产企业难于逃避税务机关易于税收征管，只要增值税税率足够高，就能够抑制哄抬地价、房价行为。同时我国土地增值税条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这一规定有利于指导开发企业增加