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谈房屋建筑工程在回访期经常发生质量问题 　　摘要：建筑工程的回访、保修制度是建筑工程在竣工验收交付使用后，在一定的期限内（例如一年左右的时间）由施工单位主动到建设单位或用户进行回访，对工程发生的确实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题，由施工单位负责修理，直至达到正常使用的标准。 　　关键字：回访制度；房屋；质量 　　Abstract: The return visit and warranty system of the construction works is the construction projects after completion and acceptance of delivery, within a certain period (for example, about a year) by the construction unit, the initiative to the construction unit or user to pay a return visit, the project really is buildings caused by the construction unit responsibility dysfunction or inability to use by the construction unit responsible for the repair, until it reaches the normal use of the standard.Key words: return visit system; housing; quality 　　 中图分类号：F253.3文献标识码： A 文章编号： 　　 　　 一、建筑工程回访制度的含义 　　 建筑工程的回访、保修制度是建筑工程在竣工验收交付使用后，在一定的期限内（例如一年左右的时间）由施工单位主动到建设单位或用户进行回访，对工程发生的确实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题，由施工单位负责修理，直至达到正常使用的标准。回访保修制度属于建筑工程竣工后管理范畴，在工程项目管理中，体现了工程项目承包者对工程项目负责到底的精神，体现了社会主义施工企业“为人民服务，对用户负责”的宗旨。工程项目经理必须贯彻这一精神，并在工程项目竣工验收交付使用以后，认真进行回访和保修。 　　 按照回访保修制度的要求，各种类型的建筑工程以及建筑工程的各个部位，都应该实行保修，主要是指那些由于施工单位的责任，或者特别是由于施工质量不良而造成的问题。就过去已发生的情况分析，一般应包括以下几个方面：1屋面、地下室、外墙、阳台、厕所、浴室以及厨房、厕浴间等处渗水、漏水。2．各种通水管道（包括自来水、热水、污水、雨水等）漏水，各种气体管道漏气以及通气孔和烟道不通。3．水泥地面有较大面积的空??、裂缝或起砂。4．内墙抹灰有较大面积起泡，乃至空鼓脱落或墙面浆活起碱脱皮，外墙粉刷自动脱落。5．暖气管线安装不良，局部不热，管线接口处卫生磁活接口处不严而造成漏水。其他由于施工不良而造成的无法使用或使用功能不能正常发挥的工程部位。凡是由于用户使用不当而造成建筑功能不良或损坏，不属于保修范围。保修时间、自竣工验收完毕之日的第二天计算，基础、主体结构是终身保修（设计文件规定的合理使用年限），防水和防渗漏是5年，供热和供冷是2个采暖期、供冷期，电气、给排水、设备安装、装修是2年。其它的由双方约定。 　　 二、房屋容易出现的质量问题、表现。 　　 1、楼体不稳定。 　　 表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜：整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。 　　 2、裂缝 包括墙体裂缝及楼板裂缝。 　　 裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。 　　 3、渗漏 由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。 　　 4、墙体空，墙皮脱落 墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。 　　 5、隔音、隔热效果差 住宅楼内户与户之间