2007年河南房地产开发形势分析.docVIP

2007年河南房地产开发形势分析2008-02-28 2007年，河南认真贯彻落实国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施，全省房地产市场运行总体上朝着调控目标发展。房地产开发规模不断扩大，开发结构进一步优化，开发投资增速高位回落，资金到位良好，市场运行平稳。全年全省房地产开发投资837.11亿元，增长43.8%，高于全国平均水平13.6个百分点。 一、2007年河南房地产开发市场运行基本特征 （一）房地产开发投资增速在结构优化中高位回落，但仍保持高速增长。房地产开发投资结构进一步优化。2007年，全省住宅投资639.42亿元，增长47.8%，比重由上年同期的74.3%上升到76.4%；商业营业用房投资106.22亿元，增长33.7%，比重由上年同期的13.7%下降到12.7%；办公楼投资30.80亿元，增长61.8%，高于住宅增幅14个百分点，比重由上年同期的3.3%上升到3.7%，办公楼投资快速增长，应引起关注。房地产开发投资持续快速增长，高位回落。截止到2007年底，全省房地产开发投资增速连续50个月超过30%且高于全国平均水平。2007年全省房地产开发投资增速比上年回落6个百分点，比2007年一季度回落15.3个百分点、比上半年回落1.6个百分点、比前三季度回落1.0个百分点。房地产开发投资占全国的比重上升。2007年全省房地产开发投资总量居全国第12位，增速居全国第6位，占全国的比重由上年的3.0%上升到3.3%。 （二）施工规模不断扩大，新开工面积大幅增加。2007年，全省在建房屋施工面积10555.64万平方米，增长50.4%，其中，商品住宅施工面积8633.67万平方米，增长53.9%。全省商品房屋新开工面积5061.17万平方米，增长51.9%，其中，商品住宅新开工面积4286.48万平方米，增长58.6%。 （三）经济适用房建设保持快速增长,比重略有下降。2007年，全省经济适用房建设完成投资45.78亿元，增长40.6%，占住宅投资的比重为7.2%，同比下降0.3个百分点。经济适用房新开工面积321.23万平方米，增长34.9%，占住宅新开工面积的比重为7.5%，同比下降1.3个百分点。 （四）房地产销售良好，市场运行基本平稳。2007年，全省房屋竣工面积2786.30万平方米，增长65.7%，其中，住宅竣工面积2338.82万平方米，增长66.2%。全省商品房销售面积3934.10万平方米，增长63.3%，其中，商品住宅销售面积3575.25万平方米，增长63.2%。商品房销售额885.81亿元，增长82.7%，其中，商品住宅销售额743.48亿元，增长84.2%。在商品房销售中，全省现房销售面积1452.05万平方米，增长60.4%；销售额261.43亿元，增长74.1%。期房销售面积2482.05万平方米，增长65.0%；销售额624.39亿元，增长86.6%。截止2007年底，全省商品房空置面积260.29万平方米，下降3.9%，其中住宅空置面积146.34万平方米，下降8.4%。 （五）土地购置面积略有回升、完成土地开发面积下降。2007年，全省房地产开发企业购置土地面积1573.40万平方米，增长0.7%。完成开发土地面积1202.55万平方米，下降33.0%。 （六）资金到位良好，自筹、定金及预付款是主渠道。2007年，到位资金增速一直快于开发投资增速。全年全省房地产开发到位资金1070.19亿元，增长55.0%，高于开发投资增速11.2个百分点。其中，国内贷款92.77亿元，增长29.8%，比重由上年的10.4%下降到8.7%；自筹资金460.77亿元，增长50.9%，所占比重达到43.1%；定金及预付款320.40亿元，增长53.8%，所占比重达到29.9%；利用外资9.46亿元，增长33.2%。 二、河南房地产开发投资快速增长的原因分析 （一）有效需求的拉动。近年来，河南城镇化进程加快，农村人口加速向城镇转移，对住房需求迅速扩大， 2007年全省城镇化率达到34.3%，2003年以来河南城镇化率年均提高1.7个百分点，是河南历史上城镇化推进最快的时期。同时，河南坚持政府引导、统一规划、市场运作、群众自愿的原则，积极吸引社会资金参与老城区和“城中村”的改造，市场有效需求较大。2007年，在房地产开发的资金来源中，定金及预付款达320.40亿元，增长53.8%。定金及预付款的高速增长，从一个侧面说明居民购房的积极性高涨，市场需求增加，从而刺激开发商加快了房地产开发的速度。 （二）开发成本上升的拉动。土地新政策执行后，进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾，在一定程度上推动了地价上涨，土地交易价格的上涨直接导致房屋开发的成本增加；国家严格规定了经营性用地必须经过招标、拍卖、挂牌方式取得，这一政策的