2008上海工业地产回顾及展望.docVIP

上海工业地产上半年回顾及下半年展望2008年上半年工业物业市场回顾上海“总部经济”的快速发展和物流集散地地位的加强带动了工业物业市场的迅猛发展。物流以及对外贸易产业强劲的发展势头促使高质素工业物业的需求日趋旺盛。2008年上半年共有30.5万平方米新增工业设施完工，其中嘉定、松江和宝山的新增供应较为充裕。与此同时，上海主要工业区平均空置率仍保持较低水平，为3.5%。 　　国内外物流企业对于工业物业的强劲需求以及优质工业物业的稀缺性使得租金水平继续保持上扬态势。目前上海主要工业区平均租金为每天每平米人民币0.89元，较去年同期上升了8.5%。由于土地稀缺性以及竞标要求的提高，大幅上升的工业土地价格同时拉动上海主要工业设施市价及租金双双上升。2008年上半年，主要工业区物业平均市价比去年同期上涨4.0%，为每平方米人民币3,767元，租金收益率为8.6%。 2008 下半年 展望：上海市政府鼓励研发、业务流程外包、IT外包以及其他与科技紧密联系的产业，配套设施完备的商务园区办公物业日趋受到广泛关注。其中2008年下半年新增供应量主要集中于漕河泾高科技园区。长远来看，伴随政策鼓励产业的蓬勃发展和跨国公司扩张需求的放大，商务园区办公物业的需求仍旧十分强劲，受其影响租金价格将继续保持上扬。工业物业市场根据上海市政府规划，全力提升物流业的服务水平，引导物流业蓬勃发展。到2010年，确定现代物流业作为上海支柱产业的重要地位，初步建功会成国际重要物流枢纽和亚太物流中心之一。在此发展大背景下，物流配套仓储等工业设施的需求将越发强烈。 上海工业地产上半年回顾及下半年展望在工业物业供应方面，由于工业地产尚处于起步阶段，其显著的增值性对于诸如普洛斯、星月集团等国内外大型工业房地产投资商和开发商都极具吸引力，因此高品质的工业物业会陆续上市以缓解紧张的供求关系。从宏观层面上看，国家信贷紧缩、货币升值和商务成本增加等因素致使上海工业发展将面临结构性调整，低附加值的制造企业迁往二、三线城市的趋势越发显著；而长远来看，升级后的高附加值物流产业对于高质素仓储设施的需求依然旺盛。因此展望后市，上海主要工业区的整体空置率将继续在低位徘徊。 　　当前工业房地产市场依然存在供求矛盾，2008年下半年，伴随着工业用地地逐步收紧，对于高质素工业设施的旺盛需求将激发租金水平的持续上涨。 　　在销售方面，基于土地稀缺性和土地招拍挂制度的贯彻实施，我们预计下半年大幅上升的工业土地价格将继续拉动上海工业物业价格走高，尤其是对于优质工业物业需求强劲的区域。由此，持续上涨的租金价格将支撑市场价格的高位运行。　　预期2008年下半年外资投资机构也将越来越倾向于购物中心项目的收购及综合性的土地开发。 上海上半年工业地产市场报告核心提示：2008年上半年上海工业用地平均地价同比增长28.2%，达到每平方米人民币1,304.5元。而周边城市的工业地价同比猛增67.4%，达到每平方米人民币312元。工业及物流市场由于政府对于工业用地供应采取持续紧缩政策，以及工业用地的土地出让额度有限，2008年上半年上海工业用地平均地价同比增长28.2%，达到每平方米人民币1,304.5元。而周边城市的工业地价同比猛增67.4%，达到每平方米人民币312元。 　同期，上海工业物业租金同比上涨16.9%，达到每月平方米人民币38.8元；而周边城市的工业物业租金同比亦上涨了25.2%，达到每月每平方米30.3元。 　随着中央政府出台了一系列对出让工业用地的调控政策，工业地价在2006年和2007年间录得了大幅增长，反映出工业用地的稀缺性以及市场对工业物业的强劲去修。尽管这一地价的飞速上扬在未来短期内将有所放缓，世邦魏理仕预计在未来四年内上海的工业用地平均地价仍将录得接近55%的增幅。 同样，受投资者及用户强劲需求的支撑，工业物业平均租金预计在2008年至2011年间将录得约43%的增幅，加之政府对房地产市场过热的持续抑制，世邦魏理仕预测在未来短期内上海工业物业的投资回报将有所收紧。物业投资市场尽管限外政策并没有实质放松的迹象, 今年上半年, 海外投资者对上海的优质物业仍然兴趣不减. 海外机构投资者的整幢物业成交的涉案总金额约达14亿美元, 较2007年同期上涨84%。 在限外的政策环境下, 投资者通常会选择三种投资策略。 其一, 寻找具有离岸股权结构的物业, 来绕开境内投资时复杂且费时的审批程序；其二, 寻找一个具有丰富当地资源的强大的内地伙伴, 在合资公司中扮演财富投资者的角色, 其三, 购买在境外尤其是香港证交所上市的内地发展商的股权,以股东的身份来分享公司发展的收益, 并为在具体项目上的进一步合作打下基础。 　此外，我们注意到自2007年以来一些投资者开始售出其在内地的物业，这一趋势在2008年上半年