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以自住需求客户为主，约占七成比例； 年龄主要集中在35-50岁，一般为3－4口之家居住 ； 从事制造、物流、贸易和科技等产业老板、高管及公务员居多； 二次购房及二次以上购房人群，对产品品质高要求，注重舒适度与性价比，关注产品附加值； 首付及还款能力较强，家庭年薪：60-100万元; 看好顾村生态公园建设及未来规划发展; 工作及生活跟城市关系密切的，追求生活及工作的平衡，以事业作为目前发展阶段的中心; 属于泛全市性的客群。 城市定位淮海路与南京路齐名，以“引领时尚、海派文化”闻名。 目前产业主要以高新技术行业、IT业、外贸业为主。 50万元以上 高级管理人员收入 20-25万元 中级管理人员收入 5-10万元 普通职工平均收入 25-35岁 主要年龄层次 淮海路 产业区域 淮海路商圈 客户构成特征——市区导入客 城市定位“高品位的商业商务区，高品质的生活居住区”。静安南京路地区是上海国际购物中心的标志性地区之一。 目前产业 以梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场为核心的商务办公、时尚休闲、品牌购物中心区。 “旅游购物、办公酒店、公共活动及换乘枢纽”是静安寺地区的功能定位。 上海商城、嘉里中心、上海展览中心等构成的商务办公、会展、酒店的服务区。 石门路地区的传媒、影视、广告产业。 50万元以上 高级管理人员收入 20-25万元 中级管理人员收入 6-12万元 普通职工平均收入 25-35岁 主要年龄层次 静安区 产业区域 静安商圈 客户构成特征——市区导入客 城市定位长寿路的“商住一条街”功能逐渐显现，甲级写字楼具升值潜力。 目前产业创意园区，外贸进出口、广告、服饰制衣类型的中小企业 45万元以上 高级管理人员收入 15-20万元 中级管理人员收入 4-8万元 普通职工平均收入 25-35岁 主要年龄层次 长寿路 产业区域 长寿路商圈 客户构成特征——市区导入客 自我实现 尊重需求 归属需求 安全需求 生理需求 办公区域中具有相当经济承付能力的中高层管理人员 外区域中高端的改善 马斯洛消费需求金字塔 二次置业、投资 一次置业 宅院、高层公寓 产品需求 高层公寓 产品需求 锁定七号线沿线办公区域的“高级白领青年” 人群，以及外区分户需求客户 办公区域中受教育程度和知识水平更高的工作人员 沿线的分户需求客户 客户构成特征——市区导入客总结 随着宝山区经济的发展和生活配套的成熟，越来越多的外区人口涌入山区域内，他们普遍对区域有较高的认同度，有机会成为我们的目前客户。 近六年的人口结构走势呈缓慢上升状态，显示区域被关注度逐年提升。 宝山流动人口结构变化 客户构成特征——外地客源 数据来源：2001年-2006年宝山年鉴 外区导入客描述 海纳百川，上海每年要接纳数百万的外来人口 他们各自怀揣着不同的梦想 但是 他们都有一个共同的需求——居住 可争取的群体 2006年底宝山外来人口13.33万人 2006年底全市外来人口467.26万人 客户构成特征——外地客源 数据来源：上海统计年鉴 高层公寓 分户而产生的置业需求，首购行为，为刚性需求 首次置业 归属需求 分户型 高层公寓 产业内中等收入人群，相对年轻化，注重教育配套，首购行为，刚性需求 首次置业 归属需求 婚房 周边产业客 高层公寓、宅院 产业中高层管理者，收入水平较高，为自我实现产生的改善需求，注重社区氛围及品质 二次或二次以上 尊重需求 自我实现 改善型 高层公寓、宅院 总价承受能力较强，注重生活配套和教育配套，对品牌有一定的追求 二次或二次以上 尊重需求 自我实现 改善型 高层公寓 具有较高的收入水平，注重社区氛围和交通配套，为满足居住需求而产生的首购行为 首次置业 归属需求 自住客 外地客户 高层公寓、宅院 具有很高的价格承受能力，对生活氛围和居住品质尤为重视 二次及二次以上 尊重需求 自我实现 改善型 高层公寓 具有一定的价格承受能力，追求生活氛围和品质，注重教育和交通配套，首购行为，刚性需求 首次置业 归属需求 婚房 市区导入客 以两口和三口之家为主，改善生活品质而产生的置业需求，注重社区规划和产品品质 二次置业 尊重需求 改善型 投资 分户型 置业动机 投资客 宝山区域客 客户类型 —— 注重升值潜力 二次或二次以上 —— 高层公寓 分户而产生的置业需求，首购行为，为刚性需求 首次置业 归属需求 主流产品需求 主要特征 置业次数 马斯洛需求 客源预判 购房者年龄主要集中在25-35岁之间；以中高收入人群为主，有一定的小资情结。 目前工作稳定，高收入（家庭年薪15—30万元），事业有成，有一定的积累，但不乏社会、家庭等各方面的压力。 他们是新的“有车一族”，不过其家人日常生活需求主要还是依赖社区配套和