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五合智库文章 郊区型购物中心可以创造商圈Shopping mal作为一个提供购物、娱乐、饮食、康体、休闲、旅游等服务的一站式消费中心，进入中国仅仅十多年历史。国外shopping mall主要依托市郊高速公路建成封闭的购物空间。可是，国内商业地产开发界却有一条“金科玉律”――“地段论”。认为地产开发取决于三个因素：地段、地段、地段。 　　不可否认，“地址”对于大型购物中心的影响不可小觑。中国目前城市居民主要集中在城市，且家庭拥有私家车的比例并不高，只有开在成熟商业中心的shopping mall才可以保证稳定的客源和充足的购买力。纵览中国shopping mall的发展，无不遵循此规律：多为市区型购物中心。成功案例如上海港汇广场、广州天河城、大连胜利广场等不胜枚举。 　　但如果抛开距离的表象，我们会发现郊县型购物中心有着规模、价格的双重优势。尤其在当今城市郊区化不断发展的大趋势下，郊区型shopping mall比黄金地段获mall获得了更多利润，一旦运作成功将带动周边的成熟生活区的形成，拉动区域地价的升值，这是普通商业项目所不具备的。我们认为，中国购物中心的最终发展形态将与国际接轨――城郊型购物中心将占据市场的半壁江山。可是这条披荆斩棘的路该怎样走？采取何种突破口？如何过渡？又该注意哪些细节？ 　　郊区型购物中心是大势所趋 　　城市郊区化趋势 　　纵观城市郊县的住宅社区的发展，大型超市以及shopping mall定会紧跟其后。 随着城市中心土地面积的不断缩减和郊县社区的不断开拓，郊区化发展的趋势已经成为一种历史的必然，城市居民郊区消费观念也有所改变，不再坚持“唯中心是从”的保守观念。在此背景下，Mall可以先行一步，充分发挥其规模效应的优势，通过引领消费倾向而实现人口的导入。带动周边住宅商铺的蓬勃发展。 　　缓解高峰时期人流 　　市区的娱乐中心，如KTV、美容美发、商场等每逢节假日人流拥挤的现象频频出现， 往往需要定位。严重的时候还需出动警卫人员维持秩序。一旦Mall开始向郊区扩散，数量和规模上的优势是无可比拟的。可以缓解高峰时期的拥挤情况。 　　低成本 低价格 　　目前在市区，大大小小的购物场所十分密集，客源被大量分流，价格战频频不止。零售市场的激烈竞争使大型超市只得谋求价格优势，想方设法降低成本。 　　与市区相比，市郊场地租金和人员酬金要求均较低。低成本的经营可使大型超市减低经营风险和具较大的利润想象空间。且Mall的场地规模更大，以容纳更多地商品品种。缩短商品流通管道，实现批发、零售的整合。也提高了内部产品周转率，使购物中心与消费者获得双赢。 　　郊区型购物中心的优势 　　这里，我们讲shopping mall，有别于我们传统概念的购物中心。国内的购物中心如“新世界”“莱福士广场”等，复合度较低，规模也较小。虽然具备shopping mall的基本理念，却只能算作购物中心的雏形。 　　我们所说的购物中心，指的是能和国际化接轨的超大型购物中心。出租面积10万平方米以上，入驻商户数量在250－700家左右。拥有大型的主力店，多元化的业态，超大型的停车场。服务功能齐全。这样的购物中心才具备足够的辐射力和吸引力。 　　经营面积大 仓储一站式购物 　　目前国际商品品种达到150万种，但国内目前仅有50万种左右，仅为1/3。在美国人们习惯去SHOPPINGMALL购物，很重要的因素是在那里商品种类极其丰富，人们可以找到自己希望购买的任何商品，而这种商品种类的丰富程度是一般的超市、商场很难达到的。 　　郊区型Shooping mall可以充分利用自己面积大的优势，建造一些仓储式的品类中心。如“XX市图书集散城”之类。以其一站式购物的便捷和齐全性吸引消费者。 　　购娱一体化，产业联动性强 　　城市中心mall往往因为地理位置、商圈定位等原因，购物、餐饮比例较大，其余产业比重较小。 　　而郊区型Shopping Mall可以利用其规模优势打造齐全的商业组合模式。主力百货公司、大型超市为龙头，集合专卖店等零售业态，配以服务性商店如酒店、电影院、银行、美容院、运动城、SPA等。在Mall里，购物已不再是逛街惟一的理由。休闲、娱乐、餐饮、文化等产业都会在这里交融。多种经营主体有效地组合在一起，使消费者进行“一站式”（ONE-STOP）消费。带动随机性消费能力强。 　　功能差异化 满足各类人群 　　市区型购物中心越来越倾向于同质化。商场结构、功能、甚至品牌都大同小异。消费群体多针对18－40岁的白领女性。只有依赖“周年庆”等打折来制造亮点，吸引消费者。 　　但是，Mall却体现了一个多元化的消费中心，适合绝大多数的消费群体，无论是男女老少、全家出游、还是个人休闲均可以得到满足，各阶层的消费者都乐