如何建立房地产金融的风险转移与共担体系-.docVIP

如何建立房?地产金融的?风险转移与?共担体系　摘要：目前，我国房地产?金融还处于?初级阶段，房地产市场?的融资状况?不容乐观，对银行信贷?资金的依赖?程度很高，银行资金在?房地产行业?的集中度也?很高，房地产市场?的风险过于?集中在银行?部门。本文首先介?绍了目前我?国房地产市?场的融资状?况；然后分析了?上述融资状?况形成的特?定原因及经?济环境；最后提出应?通过创新金?融产品，建立多层次?的房地产金?融市场，形成多元化?的融资体系?，建立一种转?移风险、分散风险的?机制，来解决我国?住房金融存?在的问题。 　　一、我国房地产?金融概况 　　（一）房地产对银?行信贷资金?的依赖性很?强 　　众所周知，房地产业是?资金密集型?的行业，目前我国房?地产的融资?方式主要是?银行贷款。多年来，银行信贷资?金的支持在?一定程度上?减轻了房地?产企业的运?营压力，极大地促进?了房地产业?的发展。 　　从房地产贷?款的余额来?看，1998年?房地产贷款?只有310?6.23亿元，2004年?底达到26?306.3亿元，6年间年均?增长42.8%。其中，1998年?房地产开发?贷款只有2?680.1亿元，到2004?年达到78?10.9亿元，年均增长2?0%；1998年?居民个人购?房贷款只有?426.2亿元，2004年?增加到16?002.3亿元，年均增长8?3.0%。毋庸置疑，房地产贷款?的罕见、高速增长有?力地支持了?房地产市场?的发展，见图1： 　　图1：房地产贷款?、投资增长率???? 单位：% 　　?????????????????????????????????????? 数据来源：国家统计局? 　　我国房地产?开发商自有?资金较少，负债率普遍?偏高。据国家统计?局有关数据?，2004年?房地产开发?资金共筹措?17168?.8亿元，其中第一大?资金来源为?“定金和预收?款”，达到739?5.3亿元，占房地产开?发投资资金?来源的43?.1%；第二大资金?来源是房地?产开发企业?自筹资金，为5207?.6亿元，占全部资金?来源的30?.3%；第三大资金?来源是银行?贷款，为3158?.4亿元，占资金来源?的18.4%。从表面看，银行贷款所?占比重并不?高，但实际上，房地产开发?企业的自筹?资金主要由?商品房销售?收入转变而?来，大部分来自?购房者的银?行按揭贷款?。如按平均七?成按揭计算?，企业自筹资?金中有大约?70%来自银行贷?款；“定金和预收?款”也有30%的资金来自?银行贷款，因此，房地产开发?资金中使用?银行贷款的?比重在55?%以上，如图2所示?。SOHO中?国董事长潘?石屹称，按揭贷款对?整个建房过?程的支撑逐?年加重，目前肯定已?超过50%。如果将开发?商以“假按揭”套取银行信?贷资金的情?况考虑在内?，该比重还要?高的多。现实中，尽管很难获?得准确的数?据，但据估计，我国房地产?开发商通过?各种渠道获?得的银行资?金占其资产?的比率在7?0%以上。 　　图2：1997－2004年?房地产开发?企业资金来?源构成 单位：亿元、% 　　???????????????????????????? 数据来源：根据国家统?计局相关数?据计算 　　（二）银行信贷资?金在房地产?行业的集中?度很高 　　房地产贷款?占金融机构?人民币贷款?的比重，可以用来衡?量银行信贷?资金在房地?产行业的集?中度。1998年?底房地产贷?款余额只占?金融机构人?民币贷款余?额的3.6%，到2004?年底这一比?例提高到1?4.8%。近年来，房地产贷款?在金融机构?新增资产中?的比重呈上?升的趋势，从2001?年的30%左右，预测会上升?到2007?年的40%或更高。 2005年?全国性商业?银行贷款行?业的投向占?比情况也可?以充分地反?映这一趋势?，见图3。并且，房地产贷款?占金融机构?中长期贷款?的份额逐步?增加：2002年?3月末，这一份额为?27.2%，2003年?6月底达到?32.1%，2004年?底为34.3%，2005年?3月底上升?到了34. 5%。 　　图3：2005年?全国性商业?银行贷款行?业的投向占?比????? 单位：% 　　数据来源：根据中国工?商银行20?04年年报?，中国银行招?股说明书，中国建设银?行、交通银行、华夏银行、深圳发展银?行、招商银行、浦东发展银?行、民生银行2?005年年?报公布相关?数据计算 　　二、形成原因及?风险 　　在我国以银?行信贷为主?的住房金融?体系中，商业银行通?过住房消费?贷款、房地产开发?贷款、建筑企业流?动性贷款和?土地储备贷?款等各种形?式的信贷资?金，基本形成了?“银行贷款建?房，银行贷款购?房”的发展模式?。并且，市场深度仅?限于一级市?场，房地产市场?运行中各