2010年9月银基王朝5期住宅项目定位报告.pptVIP

片区重点写字楼调研 3、升龙环球广场 项目名称 环球广场 项目地址 金水路和郑汴路交汇处 开发商 河南升龙置业 总层数 A/B座各28层 建筑面积 109046㎡ 商业裙楼 1-3层 交房时间 2011年底 装修情况 毛坯，公共部分精装修 大堂 10.5米挑高 外立面 全玻璃幕墙 整层面积 2000㎡ 主力单套面积 148㎡-400㎡ 销售价格 8500元/㎡-9500元/㎡ 层高 3.35米 工程进度 主体已封顶 销售均价 8500-9000元／㎡ 租金情况 目前只售不租，A座10层8层、.B座16层可分割销售，其余整层销售 硬件配套 周边有曼哈顿商业中心， 沃尔玛等大型超市。有广发银行进，建设银行，农业银行等。地铁站口，快速公交，还有十几条公交线路。临近郑汴路，中州大道。附近有郑州四十五中，郑州三十九中等学校。还有其他设施，配套完善。 客户群体 银行、地产、大型公司在郑办事处、医药 重点写字楼指标对比 项目周边重要指标对比 每部客梯所服务的办公面积 根据国外标准一般情况下每部电梯服务3000-4000平米，而曼哈顿广场最接近这一标准，浦发国际和盛润白宫高出此指标两倍。 每车位所服务的办公面积 一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个，在此项指标中曼哈顿表现最优。 项目周边写字楼底商调研 盛润白宫 分析：盛润白宫写字楼裙房主要以大型品牌餐饮和商务休闲店，如一坊豆捞、在水一方、鸣泉居酒楼，服务本项目和金水路高端政务人群。 项目周边写字楼底商调研 分析：楷林国际底商为中信银行， 英协广场AB座分别为 工行和民生证券 写字楼市场分析结论 租金售价：不同写字楼品质和所处区域情况，租金和售价差距明显。CBD 区 域租金在1.2—2.5元/㎡·天，目前售价在11000元/㎡，而本项目区域租金在1.5—2.05元/㎡·天，平均售价在12000元/㎡，而且上升趋势明显，楷林国际由从2008年开盘价格5000元/㎡左右到最后上涨到13000元/㎡，价格翻倍；非市中心区域低品质产品将可能遇到激烈的价格竞争。 品质特征：前期进入CBD区域写字楼项目，装饰档次不突出，各方面品质不是十分突出，但是随着CBD区域的发展和人们对此区域逐步认可，写字楼项目的品质越来越高，比如现在蓝码地王大厦比早期的顺驰第一国际档次高出很多。本项目区域写字楼项目品质高，中央空调、LOW-E玻璃幕墙、5A智能系统、挑高大堂等高品质元素都得到了应用，甲级5A级写字楼已经成为必备的要求。 客户特征：入住CBD区域的客户主要以集团公司、银行、房地产、大型公司在郑办事处为主，而入住本区域写字楼的客户，主要以投资类、房地产咨询类、银行类公司为主。 裙楼业态：CBD写字楼裙房业态定位银行营业部、会议中心、品牌快餐店、也 有部分写字楼在一层定位小商品店，烟酒店、食品店，而本区域写字楼裙房业态定位多为银行营业部，大型品牌餐饮店，会议中心等 面积分割：CBD区域大面积分割为主，部分项目整层出售，也有部分项目根据楼层分割不同面积。而本区域项目面积分割以80-240平米为主，集中在150平米左右。 PART2 项目理解及市场定位 地块位置及价值研判 通达性：距离金水路0.60公里 距离中州大道0.67公里 通达性较好 昭示性：位于英协路和沈庄北街 交汇处，非市区主干道， 昭示性较差 金水路 英协路 沈庄北路 中州大道 地块 写在前面—写字楼个案扫楼 CBD区域个案—中油大厦 虽然承租1600平米以上的客户量少，但是占总承租面积的比例却很高，达到57%。 承租150—220平米的多数，承租中小面积和中大面积段的相差不大。 写在前面—写字楼个案扫楼 项目周边区域个案—曼哈顿广场 整层承租的面积量与大面积承租的量相同，并不像CBD区域，整层承租的面积量较大。 整层租用的人寿、煤炭和升龙本身；大面积段承租的行业为金融投资，大型公司河南分公司；中面积段承租行业集中在建筑、广告；中小面积承租行业集中在咨询，商贸，建筑行业。500平米以下面积段也没有随着楼层变化而变化，当然整层承租的行业公司选择高层为主。 写字楼市场定位 整体档次及形象定位 客群定位 面积分割定位 硬件设备设施定位 商业裙房定位 整体档次及形象定位 综合档次：中高端5A甲级写字楼 立面形象：全玻璃幕墙 指标 甲级写字楼 体量 30.000平米以上 标准层面积 整层可出租使用面积超过1.000平米， 室内净高 不低于2.8