乌鲁木齐外贸商业地产营销的的策略分析.pdfVIP

乌鲁木齐外贸商业地产营销策略分析 —以瑞达·边疆世贸中心为例 1商业地产营销特征 1.1商业地产市场营销概述 商业地产是作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅 房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用 于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式， 从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。 以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比 较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的 商业地产。 商业地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，商业地产营销 是房地产营销的一个重要分支。商业地产具有很强的地域性特征，商业 地产项目的运营需要充分结合当地居民的消费特点、地段条件、竞争状 况等因素，确定一个适应本土性需要的运营思路。虽然可以借鉴国外先 进的商业模式，但最终还是要结合本地的实际条件，充分满足当地消费 者的购物消费需求。如果商业地产项目运营只是完全照搬其他地区的运 作模式，而脱离本地的实际情况，那将是十分危险的。 乌鲁木齐市商业地产市场起步较晚，发展较为缓慢。从2000年起， 出现大量高层、小高层住宅和别墅类住宅，丰富并完善了商品住宅的种 类；在推行住宅商品化的过程中，乌鲁木齐已经发展并形成多元化住宅 的供应体系，初步完成了商品住宅品种和结构的升级。 1.2商业地产营销特征 商业地产营销作为房地产营销的一个分支，除了具有房地产营销的 一般特征之外，还具有，主要特征表现在以下几个方面： 1.商业地产投资大 商业地产投资是一种极具个性的投资，其投资价值会因地段、客流 量、经营范围不同而不尽相同。作为投资者，要根据不同的投资预算， 有针对性地选择相应的地段。一般说来，商铺与住宅价格比维持在4： 1到5：1之间。这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大。由此可 知，商业地产的投资不同于普通住宅的投资，它是以大投资，高回报为 目的的商业投资。 2.商业地产风险大 商业地产投资时所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据 的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预 期过于乐观，正是由于商业地产的投资大，市场变化的不可预见性，因 而风险相对较大。房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂， 其中主要有以下几种： (1)市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多， 市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或 楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分 析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争 能力的主要风险。 (2)购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力 下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降 低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租 收入减少，从而使其遭受一定的损失。 (3)流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的， 其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移 动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交 易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和 变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产 尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收 益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。 (4)利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能 性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地 产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收 益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直 接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。 (5)经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经 营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有 3种情况： 一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的 失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规 划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业 管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物 业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。 (6)财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地 产投资者面临着不能按期或无法收回其投