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广州报业文化广场 香港恒昌测量行 开发成本 项目收益及资产价值 Thanks 建安成本 (方案一) 开发成本 (方案一) 项目收益 (方案一) 项目资产价值 (方案一) 敏感性分析（方案一） 建安成本 (方案二) 开发成本 (方案二) 项目收益 (方案二) 项目资产价值 (方案二) 敏感性分析（方案二） 建安成本 (方案三) 开发成本 (方案三) 项目收益 (方案三) 项目资产价值 (方案三) 敏感性分析（方案三） 造价分析 机电设备 室内装修标准 项目租金 税费 back back back Electrical Mechanical Work Interior Decoration back 单位：元/m2 单位：元/m2 back 单位：元/m2 back 单位：元/m2 商场规模--其他影响因素 项目辐射力增强 经济发展 消费潮流 商场规模 规模 设计、经营、管理 等方面的制约 商 场 建 议 规 模 10 / 12 万m2 零售 餐饮 休闲娱乐 服务 商场功能设置建议 百货25% 服饰20% 其他零售24.5% 按建筑面积 14% 69.5% 13.5% 3% 酒店 Chapter 2-B 五星级酒店 开房率 98年平均--61% 99年平均--65% 资料来源：广州市旅游局 单位：元/房.日 五星级酒店 平均房价-99年 99年平均--697元/房.日 资料来源：广州市旅游局 写字楼面积(万m2) 五星级酒店 写字楼-99年 83 5 69 126 国际大厦 花园酒店 白天鹅宾馆 中国大酒店东方宾馆 资料来源：广州市旅游局 具国际品牌的商务酒店 现状 定位 整体经营状况一般 天河区无五星级酒店 缺乏高级商务酒店 面 积*：40,000m2 客房数 ：400间 酒店规模建议 *面积包括车库、设备用房分摊 写字楼 Chapter 2-C 写字楼供应 92年至今 有效供应 59万m2 总 供 应 322万m2 市区 写字楼租赁走势 资料来源：广州珠江恒昌策划部 天河区 写字楼租赁走势 资料来源：广州珠江恒昌策划部 Detail 行业组合按企业个数 制造业办公 27% IT行业 27% 其他 3% 银行.金融 保险 6% 房地产 3% 法律 2% 信息咨询 专业服务 15% 行政公共 事业 2% 贸易 15% 文化教育 1% 资料来源：广州珠江恒昌策划部 行业面积 按建筑面积 单位：平方米/公司 资料来源：广州珠江恒昌策划部 国际水平的智能化写字楼 定位 信息技术革命 ↓ 新经济 信息技术 写字楼 行业组合 外向经济 WTO 外向型 信息型 行业发展趋势 广州 ↓ 区域中心城市 写字楼项目定位 整体功能面积分配 方案 2 方案 3 方案 1 商场 12万 写字楼 7万 商场 12万 写字楼 3万 酒店 4万 商场 10万 写字楼 5万 酒店 4万 单位：平方米 备注:以上面积均包括地下车库、设备用房分摊 成本财务分析 Chapter 3 物业分成总表 物业功能分类比例 方案一 方案二 方案三 方案二 方案一 方案三 方案一与方案二资产价值相近 方案二成本最低 方案三资产价值最低而成本最高 财务分析小结 Go × 方案 I 方案 II 资产价值 成本 功能设置 其他考虑因素 相近 商场、酒店、写字楼 广州日报社自有写字楼面积3万m2 3万m2政府物业可能迁出 酒店的设置有利于项目长远发展 商场、写字楼 相近 方案比较 方案一 建议 (平方米) 发展商 政府 广州日报 Cost Analysis back Tax Rental back back * 可行性研究 Chapter 2：市场研究 目录 Chapter 1 : 背景 写字楼 酒店 Chapter 3：成本财务 商场 背景 Chapter 1 宏观 中观 . 微观 . 广州市 天河区 项目周边区域 研究次序 华南地区中心城市 珠江三角洲核心城市 沿海经济发展带重要城市 广州 大连 上海 广州 广西 广东 海南 广州 珠海 香港 深圳 广州的地位 统计时间：1999年 人口 : 广州— 685万人 上海—1311万人 深圳— 395万人 资料来源：《广州统计信息》2000年 城市社会经济概况 国内生产总值（单位：亿元） 人均国内生产总值（单位：万元/人） 社会商品零售总额（单位：亿元） 人均社会商品零售总额（单位：万元/人） 城镇居民银行