康泰办公楼终稿.docVIP

前 言 康泰佳苑是由马钢集团康泰置地发展有限公司开发的大规模、复合型房地产项目。由于本项目办公楼即将开始预售，因此有必要对当前马鞍山房地产市场形势及办公楼市场进行客观研究与分析，以求为本项目提供准确定位。本报告分析研究思路如下： 国中机构 2007年9月26日 目 录 一、项目面临问题 3 1、住宅与办公产品差异 3 2、马鞍山办公楼市场宏观运行态势 4 3、项目面临问题提出 5 二、项目运作环境 6 1、城市定位 6 2、城市经济与消费 7 3、产业结构 8 4、城市房产 9 5、项目运作背景小结 10 三、办公楼市场研究 11 1、办公楼市场总体成交分析 11 2、可售办公楼市场分析 12 3、商住楼市场分析 16 4、办公楼租赁市场分析 23 四、项目定位建议 24 1、项目机遇分析 24 2、项目风险分析 26 3、项目市场定位 27 4、项目产品定位 28 5、项目价格定位 29 一、项目面临问题 1、住宅与办公产品差异 由于马鞍山当地可售型办公物业相对稀少，办公市场发展相对缓慢，因此有必要对办公产品与住宅产品进行对比，从而总结办公产品在研究、定位及销售方面的特点，为本项目操作提供指导。 产品 特点 办公 住宅 土地使用年限 50年 70年 使用成本 水、点、宽带为住宅1.5—2倍，且物业管理费相对住宅较高 水、电、宽带按民用标准 购房贷款政策 最高4成15年 最高3成30年 建安成本 办公为住宅的1.5—2倍 预售标准 结构封顶 多层结构封顶，小高、高层主体结构2/3以上 主力客源 企业、个人投资客 个人自住 销售高潮 外立面落成后三个月内 开盘后三个月内 媒体通路 特殊媒体，无明显区域性 常规媒体，区域性强 主诉求 地段、交通、配套、投资价值 地段、产品、景观 重要影响因素 城市定位、经济、贸易 经济、居民收入、城市规划 结论： 成本因素决定了办公产品价格一般比同地段住宅产品高20%—50%。 由于办公与住宅产品在前期购置成本与后期使用成本上有较大的差别，所以在某些区域住宅成为办公的替代产品——商住楼。 城市经济与发展方向决定了区域办公楼产品的供应、需求及价格。 应通过宏观背景及市场分析确定本项目市场定位是投资还是自用。 2、马鞍山办公楼市场宏观运行态势 分析： 以上商业类地产包括商铺、办公及其他类非住宅物业。以上数据直观反映商业类地产市场需求相对有限，但马鞍山实际商业类地产整体入住率要远高于以上数据所反映的市场预期，从康泰佳苑商铺预定情况就可说明商业市场需求仍然存在。造成官方统计数据相对较低的原因是：1、商业地产成交后网上登记备案有一定滞后性；2、较多商业类地产并非用来出售，而是对外招商后统一经营；3、办公市场供应出现阶段性空白。因此以上数据对于本项目参考意义有限，重点应以市场实际调研结果作为项目定位参考。 3、项目面临问题提出 问题1：马鞍山办公楼市场处于起步阶段，项目运作主体基调如何确定 解决策略：通过对马鞍山城市经济与房地产宏观市场研究提出项目运作主体基调 问题2：马鞍山办公楼市场官方数据显示市场需求不足，本项目操作是否将面临较大风险。 解决策略：由于官方统计数据存在一定的滞后性与片面性，必须通过对在售项目的细部研究分析市场真实需求与消费倾向。 问题3：项目市场定位如何确认 解决策略：就市场切入点而言，办公产品一般分为投资路线与自用路线，通过对市场宏观环境与竞争个案的表现来确定项目市场定位及合理的产品、价格定位。 二、项目运作环境 1、城市定位 马鞍山是20世纪50年代后期崛起的新兴钢铁工业城市，现辖三区一县。建市时，马鞍山建成区面积只有0．7平方公里，人口5．65万人，经50多年发展与建设，马鞍山已由原来名不见经传的小村庄发展为人口达126万人、国内生产总值428亿元、市区面积354平方公里的新兴工业城市。马鞍山不仅城市生态环境优美，而且地理位置独特，形成了九山环一湖，翠螺出大江独特的城中有园，园中有城的城市风光。其城市建设和环境保护先后受到国家有关部委的多次表彰，先后荣获“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国人居环境范例奖”、“联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖”等荣誉称号，马鞍山市已成为扬子江畔一颗璀璨的明珠。 分析 国民经济保持快速增长，2006年马鞍山全市实现生产总值（GDP，） 428.9亿元，比上年增长16％，居安徽省各市之首。 城市经济发断续为产市场的发带来了时当产业处个过 3、产业结构 分析： 2006年马鞍山第一产业增加值18.8亿元，增长5.2％；第二产业增加值275.3亿元，增长18.2％；第三产业增加值134.8亿元，增长13.3％。经济结构调整取得明显成效。全市三次产业结构由2005年的4.7：64.8：30.5调整