御景山居二期听雨轩全程营销方案(定稿).docVIP

【御景山居·二期三组团】营销推广方案 一、市场分析 （一）、竞争市场SWOT分析………………………………………………………4-6 （二）、御景山居二期三组团所面临的问题与压力 ………………………………7-8 二、目标客户分析、、价格定位价格策略（二）、价格制定………………………………………………………………………141、定价原则……………………………………………………………………………152、定价方法……………………………………………………………………………15 3、定价流程………………………………………………………………………16 4、地价影响价格因素分析……………………………………………………………17 四、整体推广策略 （一）整体策略…………………………………………………………………………18 1、整体营销目标 …………………………………………………………………18 2、整体营销策略 …………………………………………………………………19 3、项目核心竞争力解析 …………………………………………………………40-43 4、推广策略整合………………………………………………………………………44 （）广告策略 1、广告的阶段性划分2、阶段性的广告主题3、阶段性的广告创意表现4、广告效果监控（）媒介策略 1、软性新闻主题2、媒介组合3、网络营销特别思路 …………………………………………………………25（四）金诺会……………………………………………………………………26 （五）主题活动………………………………………………………………………28 1、大众性活动 ………………………………………………………………………28 2、人文类活动 ………………………………………………………………………28 3、促销性活动 ………………………………………………………………………29 4、节庆商活动 ………………………………………………………………………29 （六）品牌包装………………………………………………………………………30 1、项目品牌包装 …………………………………………………………………………30 2、工地现场包装 ……………………………………………………………………30 3、销售中心 …………………………………………………………………………31 （七）费用计划…………………………………………………………………34 五、阶段推广策略 （一）、入市时机的选择………………………………………………………………40 （二）、推盘期间初步市场预测………………………………………………………43 （三）、阶段推广节奏划分……………………………………………………………45 （四）、阶段推广策略…………………………………………………………………45 1、关注期（2005年7月）…………………………………………………………45 2、认知期（2005年8月） …………………………………………49 3、认同期（2005年9月） ……………………………………50 4、开盘期（2005年10月） ………………………………53 5、二轮热销期（2005年11月—12月） …………………………………55 六、销售策略 （一）销售物料 ……………………………………………………………………57 1、楼书………………………………………………………………………………58 2、海报………………………………………………………………………………59 3、户型单页…………………………………………………………………………59 4、手提袋……………………………………………………………………………59 5、沙盘模型…………………………………………………………………………60 6、户型模型…………………………………………………………………………60 7、礼品………………………………………………………………………………60 （二）销控策略 ……………………………………………………………………61 1、开盘放号形式建议 ……………………………………………………………61 2、销售控制手段 …………………………………………………………………62 （三）促销措施 ……………………………………………………………………62 （四）付款方式建议 ………………………………………………………………62 一、市场分析（一）、竞争市场SWOT分析 1、项目的优势分析 (S)1）、 规模优势：210亩项目规模，具有大项目、大配套、大环境优势；2）、 景观优势：较为成熟的江南园