政策放松难改行业趋势——房地产板块盈利及估值调整.docVIP

要点： 看降息周期后半段：通过国际利率走势与房价走势的关系中大致可以看出，房价随着实际利率的下降而上升，我们认为随着降息周期的开始，房地产价格将延续向下的趋势，但到降息的后半段，降息效果逐步显现，房价将也随之逐步企稳回升。 政策出台不改变行业短期向下的趋势，但有利于稳定市场：由于中国经济面临下滑的危险，预计国家会出台一系列措施来稳定经济其中包括房地产市场，其主要内容主要还是集中在二套房政策以及各种交易税费等。我们认为房地产调控政策的放松短期作用有限，行业向下的趋势不会变化，但会降低未来行业崩盘的风险，或者缩短行业下降周期，政策的出台有利于行业尽快的触底回升。 地产公司08及09年盈利预测及NAV下调：基于09年我国经济增速放缓可能超出预期，我们整体下调了房地产企业销售收入及利润率预测，盈利下调幅度约为5%~20%；另外，由于市场风险溢价上升，我们把折现率上调，同时计算NAV时所采用的价格假设也相应作了调整，在原有价格假设基础上再次下调10%，以反映较差的市场走势。调整以后我们关注的公司NAV大致下降15%~25%。 投资评级调整：综合考虑公司负债情况、企业品牌规模和所处的区域市场，并对照新的盈利预测和净资产值，我们调整了香港及B股公司目标价位，根据该目标价位我们也相应的调整了公司投资评级，其中“推荐”下调到“审慎推荐”的公司有雅居乐、华发股份；从“审慎推荐”下调到“中性”的公司有中华企业、栖霞建设、亿城股份。陆家嘴B股评级从“中性”上调到“推荐”。我们调整评级的主要思路是：①全国性房地产公司比区域性公司抗业绩波动风险能力更强；②国有企业比民营企业抗风险能力更强；③大公司比小公司流动性溢价高。 投资建议：如我们四季度策略预期的，房地产行业政策正处于不断放松的过程中，从而将带动地产板块的反弹，不过政策的放松短期内难以改变行业周期向下，经济增速快速下滑风险将在09年集中体现，所以预期行业政策放松而带来的反弹空间有限，建议投资者以波段操作为主；对于长线投资者，可以逐步介入绝对估值低的股票并长期持有。 目录 降息周期下地产价格走势 5 政策放松有利于稳定房地产市场 7 盈利及估值调整 8 房地产行业处于下降周期 12 表格 表1：中金重点覆盖房地产公司投资建议 4 表2：各地政府救市措施一览 7 表3：各项假设指标调整汇总 10 表4：NVA及盈利预测调整表（A股） 10 表5：NVA及盈利预测调整表（HB股） 11 表6：A股房地产公司3季度业绩预览 11 插图 图1：各国房价波动与实际利率 6 图2：房地产龙头公司销售情况 9 图3: 房价涨幅增速进一步放缓 12 图4: 商品房竣工面积增幅高于销售面积增幅 12 图5: 08年1~8月全国商品房价格同比上升2.4%（按照销售总额/销售面积计算） 12 图6: 上半年地价指数涨幅回落 13 图7: 08年1~8月土地购置面积增速放缓 13 图8: 房地产供给出现回落 14 图9: 土地购置面积同比增幅大幅下降 14 图10: 企业资金压力继续增加 14 表1：中金重点覆盖房地产公司投资建议 资料来源：彭博资讯，中金公司研究部 降息周期下地产价格走势 降息有利于刺激购房需求 通过国际利率走势与房价走势的关系中大致可以看出，房价随着实际利率的下降而上升，而我国过去几年一直处于实际利率偏低的状况，由此伴随着房价的高涨，而近期随着利率的上升而通胀水平的回落，实际利率有所上升，而经济的放缓也对房地产行业的需求产生影响，导致房地产价格增幅的回落，我们认为随着降息周期的开始，房地产价格将延续向下的趋势，但到降息的后半段，降息效果逐步显现，房价将也随之逐步企稳回升。 我们陆续分析过房价与经济增长、房价与通胀、房价与人口红利、房价与城市化率等相关联分析，总体的结论是房价受多种因素影响的结果，其中最本质的影响是经济，而我国较弱的经济走势在09年将延续，预计房地产价格也将随着经济的走弱而延续其下降周期，利率变化更多的反应了经济走势及预期的变化，降息周期反映了经济偏弱，也意味着房地产价格走势并不乐观。 房地产行业走势要弱于预期 目前房地产市场调整正在继续，主要城市成交量萎缩幅度为35%~45%，价格也呈逐步下降的趋势，1~8月份，全国房价均价增幅为2.4%，预计全年房价增幅将为3%； 从先行指标来看，土地购置面积在快速下降，而投资增速、竣工面积增速、新开工面积增速仍保持较高的水平，即使增速比年初下降较多，我们认为存量土地进入市场将维持未来一段时间房地产市场供应，预计明年供给增速会出现明显放缓。 图1：各国房价波动与实际利率 资料来源：CEIC，中金公司研究部  政策放松难改行业向下趋势，但有利于稳定市场 与我们预期一致，房地产行业政策在不断放松之中，从全国性的降息和存款准备金