旧区改造将在突破障碍中继续前进.docVIP

旧区改造将在突破障碍中继续前进 张泓铭 旧区改造是为了创造城市良好的发展环境，有计划地、成片地改造城市的旧建筑、旧设施和旧产业，建立新建筑、新设施和新产业的一项全方位的社会活动。旧区改造同动拆迁之间有密切的关系，旧区改造一般要进行成规模的动拆迁，动拆迁构成旧区改造的前期工作和基础工作。上海是全国最大的城市，是中国城市旧区改造的一个缩影，下文将以上海作为主要对象进行讨论。 近30年来，上海旧区改造经过了1979～1991年的快速阶段，1992～2003年的超常规阶段，和2004年以后数量和困难并进的阶段。截止2007年底的29年，通过旧区改造上海共拆除各类旧建筑9616万平方米（其中旧住宅约70%），是1949年以后29年的20.5倍。 近30年来，旧区改造为上海的发展作出巨大的贡献。它推动了城市面貌发生巨大的变化，使上海房屋建筑焕然一新，使城区绿化面积大幅度增长，使城区环境污染得到了改善；它推动了居民居住条件的大改善；它推动了上海城市基础设施改造和发展；它促进了上海产业结构的调整。截止2007年底的29年，通过旧区改造和发展郊区，上海共新建房屋66220万平方米（其中住宅约60%），几乎是1978年全部房屋的7.65倍。 近30年来，上海旧区改造以拆除和新建工程数量而言，创造了上海和中国城市发展史上或许世界城市发展史上的奇迹。 上海在旧区改造重点旧区改造公共利益的，公共利益 四、关于旧区改造中动拆迁补偿的方式 观点：坚持等价交换的“数砖头”的主体方式，有条件地使用“数人头”的辅助方式。 20世纪90年代，上海旧区改造中动拆迁补偿安置方式，主要以居民家庭户籍人口为主，就是通常所说的“数人头”方式。2001年新的《城市房屋拆迁管理条例》，要求按被拆除房屋按所处地段、建筑面积及其用途的市场价值进行补偿。就是通常所说的“数砖头”方式，这是社会主义市场经济体制所要求的一种进步。但是，“数砖头”方式排斥了户籍人口，在实施中遇到了较大的阻力。在近几年的实践中，为了对一些项目抢时间、赶进度，并未坚持 “数砖头”的正确方式，而对户籍人口的要求进行了不必要的让步，并迅速在全市流行。 历史和现实证明，“数人头”的方式弊病实在太多太多。就经济学角度看，动拆迁补偿应该是标的物房屋市场价值的补偿或交换，现在竟然异化成“人头”的市场价值补偿及其交换。由此带来了种种管理上的混乱，比如，运用权力将亲友户口迁入，突击结婚迁入户口再快速生子增加户口、假结婚拖儿带女迁入户口（事成后再进行动拆迁得益结算离婚），等等。在中心城区旧区改造居民密集的街道，甚至形成了为增加户口的地下服务市场和黑市价格。真是千奇百怪，无奇不有，为动拆迁平添了多多少少的困难，动拆迁的补偿安置成本由此迅速上升，各方不堪重负。所以，从根本上说，决不能向“数人头”的方向倒退。 “数砖头”方式，是符合以市场价值为基础的等价交换原则的，是城市建设和房地产领域改革的重要成果，必须坚持不能动摇。多年实践暴露的问题，集中在补偿双方对于房屋市场价值评价的分歧上。其中的关键又集中于两点，即：动拆迁人及其代理人企图压低价格的自然倾向；和对于被动拆迁人未来购房市场价格风险的安排上。相信在“数砖头”大方向正确的前提下，这两个问题正在逐步得到解决。 鉴于目前“数人头”的方式已经为市民所熟悉和期盼，为减少动拆迁工作中的矛盾，可以作一些策略上的调整。即在坚持“数砖头”的基础上，对“人头”因素做辅助性的安排，以期大幅度降低甚至基本消除“人头”因素在动拆迁中的不合理作用。 这种安排需要多方面周到的考虑，其中至少可包括：一是对原地和近地安置的居民，只能实施“拆一还一”，几乎完全不考虑“人头”因素。二是如要考虑“人头”因素，必须实施货币补偿和异地安置。三是在“人头”的认定上，必须有时间界限，以防止寻租者的舞弊和“人头”数量的大量上升。四是“人头”因素在补偿安置费中的权重，应该有最高界限，比如最多只占房屋补偿款的10%以内，等等。 五、关于动拆迁过程及纠纷处理制度问题 观点：要在坚持公开、公平、公正和法制的基础上，加以完善和细化。 多年来，动拆迁工作在公开、公平、公正方面的进步是有目共睹的。但是还不充分，欺负老实人、无原则退让和过分强硬三种现象均有发生，以至于动拆迁争议不能大幅度下降，成为影响社会和谐的一个问题。 2001年起，上海市已经陆续颁布了较为完备的房屋拆迁工作有关制度。这几年，在实践中有正反两方面的案例。通过这些案例，可以发见一些需要完善和细化的地方。 可以考虑的地方至少有三点： 一是，坚持动拆迁补偿标准的统一性。徐汇