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旭阳国际广场市场分析讨论 * 一、.政府政策及法令了解(關於商業面積的限制及報批標準、產權式帶租約銷售的可能性、地下車位銷售的可能限制) 二、江北區寫字樓銷售現況與未來兩年內供給量調查 三、兩年後本案相關產品的價格調查預測 题要 相关法规了解 1.关于返租销售(重庆晚报2005年9月14日 周三) 1.禁止未取得未取得预售许可的商品房项目以放号方式收取预顶款 2.禁止采取售后返租、包租方式和高额回报的许诺促销商品房 3.规范商服用房的销售行为 4.规范房屋面积计算 5.规范商品房销售信息公示 6.严格履行商品房买卖合同的约定 7.严格加强市场监管，及时查处违规行为 重庆国土资源和房屋管理局（渝国土房管发[2005]390号 09/29） 《物权法 (草案)》第七十六条第二款规定“会所、车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。” 地下車位銷售的可能限制 二、江北區寫字樓銷售現況與未來兩年內供給量調查 □写字楼现状销售的了解 □未来市場供應特徵 觀 音 橋 紅旗河溝 五 裏 店 新 牌 坊 人 和 兩 路 城市、商務公寓 商務公寓 城市公寓 城市公寓、酒店式公寓 純寫字樓 写字楼物業分佈圖 兩路 金易都會 海王星科技大廈 新牌坊 金星科技孵化中心 美源國際 紅旗河溝 國際商會大廈 同聚遠景 嘉年華 觀音橋 未來國際 寫字樓 分類物業組團抽樣分佈圖 分類物業分佈特征 觀音橋、新牌坊片區集中較多公寓和寫字樓，物業類型相對較齊全 五裏店、人和及兩路片區公寓與寫字樓相對較少，片區內物業也相對單一 商業較為密集，交通配套較發達的片區物業較為集中，形態多樣 寫字樓套內面積區間（平方米） 寫字樓物業面積劃分集中在60-100平方米之間 分類物業樓層分佈（層） 分類物業單層面積分佈 （按建築面積計 單位：平方米） 寫字樓套內均價 價格對比圖（元/平方米） 售價與片區分佈交叉對比圖 在售專案銷售情況 暢銷產品對照表 40-75 5500-6000 70-130 － 寫字樓 20左右 4800-5000 40左右 一居室 商務公寓 20-25- 4500-4800 40-50 一居室、兩居室 城市公寓 總價（萬元） 單價（元/㎡） 面積（㎡） 戶型 物業類型 滯銷產品對照表 80以上 5500 150以上 － 寫字樓 30以上 4500-4800 60以上 三居室及以上 商務公寓 36以上 4200-4500 90以上 三居室及以上 城市公寓 總價（萬元） 單價（元/㎡） 面積（㎡） 戶型 物業類型 從寫字樓價格分佈看，“三北”區域主力價格區間為3001－7000元/平方米，所占比重達到80％左右，江北區和渝北區集中了大多數寫字樓。 從片區價格與分佈交叉來看，商圈越繁華地區其物業價格越高，觀音橋片區由於地段、交通配套完善等優勢，售價相對較高，在5001－7000元/平方米之間，新牌坊片區為新興發展區域，其售價也相對較高，在3001－6000元/平方米之間，兩路片區受地段因素，其售價相對較低。 分類產品中，商務公寓和寫字樓投資性較強，購買後用於出租相對較多， 其中商務公寓出租率在60-80%之間，寫字樓出租情況相對較差，多在60％以下。 重要个案 嘉年华大厦占地面积：7800平方米；????????总建筑面积：约6万平方米；????????高度：地下3层，地上14层，共计17层，建筑高度约：69米。???????????????功能组合????????以IT专业市场、餐饮、金融、邮政、办公功能为主，娱乐、休闲、健身、会展、停车等功能为辅的综合性大厦。?????? 均价7500元/平米 销售率85% 潜销达到30%才确定开工建设 34层，楼高逾100米。其中地下3层为停车库和设备层，平街1层为临街商铺，2-6层为商业，7层为设备层，8-31层为可组合式写字楼 同聚远景 销售均价：6500元/平米 销售率70% 潜销达到40%才确定开工建设 代表项目 ?建筑用地面积1.08万平方米，总建筑面积12万平米，总高度220米。建筑主体部分塔楼为地上44层，裙房6层。塔楼为5A甲级写字楼，本案通过长达150米的裙楼和高达220米的塔楼有机地组合在一起。  未来国际 ?均价7500元/平米 销售情况不佳 □写字楼现状销售的了解 □未来市場供應特徵 重庆CBD 江北城 观音桥商贸圈 北经开高新园 江北区各区域功能发展定位(商务发展哑铃状分布) 1.江北区CBD 未来重庆的商务之芯 江北城 解放碑 弹子石 1.雙城結構：總體規劃結構採用記憶之城與未來之城的雙城結構。 2.半島五區：充分考慮現代商務辦公功能，兼顧必要的服務休閒功能