解析商业主流业态选址.docVIP

一分钟摘要 本专题侧重连锁商业和未来业态的商铺选址分析并结合代表案例说明。 （插图表）0 城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计、选址与布局的经济原则。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。 选址，商业地产第一要素 ——解析商业主流业态选址 相关链接：购物中心的进入标准 省/区/市--一般来说，开发购物中心的城市应具备以下宏观特征： a) 中级城市； b) 人均年GDP超过30,000元人民币； c) 人均年收入超过15,000元人民币； d) 人均年可储蓄收入超过12,000元人民币。 目前符合上述标准的部分城市包括：苏州、威海、厦门、宁波、大连、杭州、无锡、东莞、青岛、济南、南京、福州和呼和浩特等。 占地规模 -- 根据购物中心的需求，地块面积在40,000-50,000平方米（60-75亩）的土地即满足开发要求，可以兴建一座拥有60,000平方米NLA（可租净面积）的商城。 地块位置 --商城位置要求： 交通便利 -- 到达该位置越容易越好；邻近高速公路（距离短、公路交叉点、邻近出口，等等）、邻近公共交通设施（靠近公共车站、到站车数多、交通方式多样、易于与繁忙的交通枢纽互通）。注意查看城市的未来交通规划极为重要。 直观醒目 -- 应从尽可能多的地方看到商城，该位置最好有两个可以显露出来的侧面。 独立成区 -- 首先，要保证该地适于用作商城，其次，要查看邻近区域的用途。 避开竞争 --必须清楚在可触及地区甚至更远的地方，有哪些商城或购物中心（以及正在规划或建设中的购物设施），这一点很重要。 能够体现当地居民及其生活方式的风格--以下是在30分钟车程圆形区域内希望考察的指标或趋势，如果能够获得以下信息，将非常有助于作出地块选择： a. 人口的规模、年龄分布、变动幅度和增长趋势 b. 月平均收入 c. 支出信息 d. 汽车销售量 e. 零售市场信息 一、连锁商业 1、连锁快餐店 连锁快餐业是一种工业化程度比较高的餐饮服务业态，设有中央厨房，其商品销售流程与其他连锁商业有所不同，管理经营难度高丰其他连锁业态和传统餐饮业。其与其他连锁业态、传统餐饮的差异情况如下： 连锁快餐店：原料—加工一配送一成品一销售 其他连锁业态：商品一配送-销售 传统餐饮业：原料—加工一成品一销售 （1）商圈选择 客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。 （2）立店障碍 连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，寓污染源10米之内不得立店，相邻居民。企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。 2002年起我国部分省市按《大气污染防治法》规定：禁止在居住区或居住建筑内立店。（3）建筑要求 框架结构，层高不低于4.5米。配套设施；电力不少于20千瓦／100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。 （4）面积要求 200-500平方米 （5）租金承受 ◆大众化快餐店：2-4元(平方米·天) ◆消费型快餐店：6-30元(平方米·天) （6）租期 一般不少于5年。 2、普通餐厅 （1）商圈选择 普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。 商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市； 大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。 （2）立店障碍 开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。 商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。 （3）面积要求 大众型餐厅80-200平方米； 商务型餐厅150-10000平方米均可。 （4）建筑要求 因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外。餐厅门前须有相应的停车场。 餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。 （5）租金承受 低层为1.50元／(平方米·天)以上； 视地段、商圈确定租价； 楼上餐厅租金略低。 (6)租期 一般不少于3年。 3、面馆 （1）商圈选择 面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间