2009年经济中级房地产专业知识和实务讲义－03章.docVIP

t2009年经济中级《房地产专业知识与实务》讲义－03章 第三章　建设用地使用制度一　建设用地概述 1.建设用地的概念和分类 ■概念 我国实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 ■分类 分类标准 具体类型 按建设用地所有权分类 国有建设用地 集体建设用地 按建设用地服务的产业类型分类 农业建设用地 非农业建设用地 按建设用地的来源分类 新增建设用地 存量建设用地 按建设用地使用期限分类 永久性建设用地 临时性建设用地 按建设项目生产规模或总投资额的大小分类 大型项目建设用地 中型项目建设用地 小型项目建设用地 按建设用地用途分类 工业建设用地 民用建设用地 军事建设用地 2.建设用地的取得方式 2.1 【补充】我国的土地制度概要－所有权与使用权分离 ■城市的土地属于国家所有 ■农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有 ■建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式获得土地的使用权 2.2 我国建设用地取得方式 ■征收集体土地（所有权发生变化） ■划拨（无偿或低价，无期限） ■出让（有偿的主流方式） ■租赁（有偿） ■作价出资（入股）或授权经营（有偿） ■转让（土地使用者与使用者之间） ■集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化） 【例题·单选题】【2007年真题】国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（ ）。 A.土地使用权转让 B.土地使用权出租 C.国有土地租赁 D.土地使用权抵押 [答案]C 3.建设用地管理 ■概念 是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地的利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施 主要是调整建设用地关系和合理组织利用两项内容 ■对象 指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地，即广义的建设用地 狭义的建设用地特指国有建设用地 ■管理原则（四原则） 节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则 强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则 实行建设用地有偿使用的原则 社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则 ■主要内容（五方面） 建设用地宏观调控管理（宏观调控） 农用地转用管理（用途变化） 土地征收管理（所有权变化） 建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理） 建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理） 【例题·单选题】【典型例题】以下（ ）不属于建设用地管理的主要内容。 A.建设用地宏观调控 B.农用地转用 C.建设项目用地的报批与供地 D.集体宅基地的审批 [答案]D 第二节　国有建设用地使用权划拨和有偿使用 1.国有建设用地使用权划拨 1.1 划拨的含义 ■国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为 ■划拨的最低权限在县级人民政府。 1.2 划拨的范围 ■国家机关用地和军事用地 ■城市基础设施用地和公益事业用地 ■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 ■法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地） 2.3 划拨程序 ■申请（设计任务书＋年度基本建设计划＋建设用地规划许可证） ■审批 ■拨地 ■发证 2.4 划拨土地使用权的管理 ■划拨建设用地使用权转让、出租、抵押的条件 土地使用者为公司企业、经济组织和个人 有国有土地使用证 具有地上建筑物的合法的产权证明 ■划拨土地转让（两种方式） 受让方办理土地出让手续，缴纳出让金 不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家 ■划拨土地出租 划拨土地地上建筑物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家 ■划拨土地抵押 房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格 因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价 ■未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地的 政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款 ■凡上缴土地收益的土地（未办理出让手续的），仍按划拨土地进行管理 【例题·单选题】【2008年真题】下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（ ）。 A.汽车加油站　　　B.地税局机关 C.城市绿地　　　　D.街心公园 [答案]A [解析]本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式得到用地。 2.国有建设用地使用权出让 2.1 出让的方式和特征 ■概念 国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者 ■出让的方式（4种方式） 招标（竞争性） 拍卖（竞争性） 挂牌（竞争性） 协议（非竞争性） ■出让的规定 工业