2009年经济中级房地产专业知识和实务讲义－04章.docVIP

t2009年经济中级《房地产专业知识与实务》讲义－04章 第四章　房地产市场调研一　房地产市场调研概述 1. 房地产市场调研的含义 ■概念 房地产市场调研是运用科学的方法、有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。 ■原则（两原则） 客观性 科学性 ■特点（三特点） 实用性 时效性 实践性 【例题·单选题】【2008年真题】房地产市场调研不具有（ ）的特点。 A.实用性 B.时效性 C.实践性 D.审美性 [答案] D [解析]本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。 【例题·单选题】【2008年真题】在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是（ ）原则的要求。 A.客观性 B.保密性 C.创造性 D.求教性 [答案]A [解析]本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。 【例题·单选题】【2007年真题】房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的（ ）原则。 A.客观性 B.科学性 C.主观性 D.公平性 [答案]A 2. 房地产市场调研的作用 ■有利于开发商确定正确的发展方向（战略） ■有利于发商适时对房地产产品进行更新换代（产品） ■有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略（策略） ■有利于开发商制定科学的开发和销售计划（计划） ■有利于开发商完善经营管理，提高经济效益（效益） 3. 房地产市场调研的程序（三阶段） 3.1 调研准备阶段（四重点） ■确定调研目标 ■制定调研计划 确定调研目标和内容 确定资料搜集方法（优先二手资料） 制定调研时间进度 制定调研经费预算 ■设计调查问卷（四条件） 主题明确 结构合理 通俗易懂 长度适宜 ■确定抽样方案（普遍采用抽样调查方式） 界定总体 决定抽样方法（随机抽样和非随机抽样） 选取出调研样本 3.2 正式调研阶段 ■获取原始资料和搜集经过他人整理过的次级资料 3.3 结果处理阶段 ■整理分析调研资料 要进行编辑整理 要对资料进行评定，确保资料的真实和准确 要进行分类编号 要进行统计 对数据和事实进行比较分析 ■撰写调研报告 客观、真实、准确地反映调研成果 内容简明扼要，重点突出 文字精练，用语中肯 结论和建议表述清晰，可归纳为要点 报告后附必要的附件，包括图表等 报告完整，印刷清晰、美观大方 【例题·单选题】在房地产市场调研的程序中,先确定调研目标,再制定调研计划,这个阶段属于（ ） A.调研准备阶段 B.结果处理阶段 C.正式调研阶段 D.绘制施工图阶段 [答案]A 第二节　房地产调研的内容（三大方面） 1. 房地产市场环境调研 ■政治法律环境调研 ■经济环境调研 ■社会文化环境调研 ■区域环境调研 【难点】注意区分经济环境与社会文化环境 　　经济环境 　　社会文化环境 　　1）经济特性 2）项目所在地区经济结构、人口及就业状况、教育状况、基础设施情况 3）一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率 4）国民经济产业结构和主导产业 5）居民收入水平、消费水平和消费结构 6）物价水平及通货膨胀 7）对外开放程序和国际经济合作情况 　　1）居民职业构成、教育程度、文化水平 2）家庭人口规模及构成 3）居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向 4）消费者民族与宗教信仰、社会风俗 2. 房地产市场需求调研 ■市场需求的组成 购买者－需求主体 购买欲望－需求的动力 购买能力－需求的实现条件 ■房地产市场需求调研的内容（三类） 房地产消费者调研 房地产消费动机调研（三方面） 房地产消费行为调研 【重点难点】 　　消费者调研 　　1）消费者对房地产需求量及其饱和点、房地产市场需求趋势 2）现实与潜在消费者的数量和结构等 3）消费者的实际支付能力 4）消费者对房地产商品的要求和意见 　　消费动机调研 　　1）消费者的购买意向 2）影响消费者购买动机的因素 3）消费者购买动机的类型 　　消费行为调研 　　1）购买房地产商品的数量及种类 2）对区位、质量、功能、价格的要求 3）对某企业房地产的信赖程度和印象 4）房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况 　　【例题·单选题】【2007年真题】下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是（ ）。 A.消费者对位置的要求 B.消费者的购买意向 C.消费者的收入水平 D.消费者可承受的价格 [答案]B [解析]AC属于消费者调研；D属于消费行为调研 【例题·单选题】【2007年真题】房地产市场需求调研包括房地产消费者、房