新型城镇化思考(盈利模式与风险防范)..ppt

货币政策稳健运行 刚需持续释放 4日召开的中央政治局会议提出，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，着力提高针对性和有效性，适时适度进行预调微调，加强政策协调配合 宏观政策的连续性稳定性，透露出明年货币政策仍将稳健运行。既不会出现大规模的流动性松动以稳增长，也不会过分紧缩以防通胀。2012年适时有效的宏观调控基本平衡了稳增长和防通胀的矛盾。然而，我国经济企稳回升的基础还不够稳固，外围经济的不确定性又为货币政策的预调微调留足了空间。 预测：在稳健货币政策以及优先满足首套自住需求的指导下，2013年首套房贷需求将持续活跃，支撑整体市场热度。而开发商方面，银行的名单管理制将加速房企分化，但销售回暖带来的资金链缓解也将降低开发商的融资依赖性。此外，金融创新指导下，融资手段的多样化亦将减少房企对流动性松紧的敏感性。 中国房地产行业发展趋势预测 改善需求或破局 房地产投资稳步增长 4日召开的中央政治局会议会议提出，着力扩大国内需求，加快培育一批拉动力强的消费新增长点，促进投资稳定增长和结构优化。 关于拉动力强的消费新增长点，我们认为，拉动力强的消费新增长点须符合以下特点： 首先，这种消费需求具有广泛的群众基础。 其次，这种需求涉及的产业对国民经济的影响大。 再次，这种需求是新的，处在需求层次的较高端，可以是物质的或者文化的需求。 由此不难看出，改善性住房需求，恰好符合拉动力强的消费需求。此前严格的“限购“”限贷“下被误伤的改善性需求将有了新的释放点。但在供需状况暂未缓解的情况下，估计改善性需求中”卖旧买新“需求将首先得以释放。即2013年”认房又认贷“的二套房认定标准有望改变。只要名下无房，贷款买房或将视作首套。 中国房地产行业发展趋势预测 由于外需持续疲软并未见起色，在扩内需的同时，促进投资增长和优化亦将作为2013年经济工作的重点来抓。2001年以来推进城镇化乃经济增长的最主要的引擎，以造城、扩城为目的大兴土木成为主要投资手段，做大了GDP。2013年，房地产投资将继续为促进投资稳定增长做出重要贡献。 此外会议强调的投资结构优化，将与土地制度改革，集约节约用地相结合，拓展出“去土地财政化”的新型城镇化建设之路。 中国房地产行业发展趋势预测 城镇化升级 楼市需求潜力大 4日召开的中央政治局会议会议提出，积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平。 据统计，2000年至2010年，全国城镇建成区面积扩张了60%多，远高于城镇人口的增长速度。这种不平衡的城镇化带来了一系列问题，涉及到政治、经济、文化、环境的各个方面。 未来20年我国城镇化仍然处于快速发展期，但其推进将更强调综合承载力。综合承载力对结构平衡和产业优化提出了要求：去土地依赖，优化产业结构，发展实体经济，为居民的增收创造条件，为需求的升级和需求新增长点的挖掘打下经济基础。这样才能把投资、需求统一起来为稳增长效力，实现经济增长的高效化。 预计，2013年农村集体土地征收标准的提高将拉开城镇化转型的序幕，未来城镇版图扩张速度或有所放缓，被取而代之的将是市民化步伐的加快，这将为中长期房地产市场提供巨大的需求。 中国房地产行业发展趋势预测 房地产税收结构求变 或激活市场交易 十八大至今不到一个月的时间里，中央关于逐步在全国推行房产税表态就有4次，房产税的研究和逐步推广已是板上钉。同时，财政部部长谢旭人12月3日称，“下一步税收制度改革的重点工作，将对房地产交易环节征收的有关税种进行简并”。 我们认为，交易税的简并一方面抵消了征收房产税而转嫁给买方的购房成本，从而为房产税的推行打通了部分障碍；另一方面，房地产税收从交易到持有的结构性转变，将有力推动存量房的流转，提升楼市交易活跃度。 在土地出让收入大幅下降的情况下，地方政府推进房产税的动机充分。作为下一步税收制度改革的重点工作，简并交易税、推广房产税已写进日程，但由于其牵涉的税种繁多、利益团体复杂，其推进都将是分阶段、有试点的。房地产的税制改革或将贯穿整个“十二五”。 中国房地产行业发展趋势预测 中国房地产行业发展趋势预测 成都方面，《四川省房产税实施细则》已作为省政府规章列入2013年立法计划项目。尽管目前还处于征集意见阶段，其是否能顺利进入明年立法项目有待考究。但房产税全国逐步推广背景下，该项目得以立法的概率较大，由于涉及“征税范围、计税依据等税制要素。一旦立法，将对市场产生不小影响。房产持有成本的增加，将挤出部分存量房。 中国房地产行业发展趋势预测 总结：2013年房地产政策整体面仍将从紧。调控方向保持不变，以“限购”、“限贷”为核心的行政手段继续控制市场总体需求。信贷方面将保持稳健运行，并为首套房贷提供支撑。部分地方政府或将从扩内需出发，以改善性需求为基点，加大政策微调力度，为楼市的可持续回暖奠定基础