20091123云南曲靖温泉小镇项目一、二级联动开发案例.pptVIP

一、二级联动开发常见问题 曲靖项目一、二级联动开发案例分享 ——以财务现金流为核心 世联案例分享 曲靖扼守云南东北门户，是云南省的第二大城市，第一大工业城市 项目所在三宝镇位于曲靖市郊区，交通便利，但周边配套极为不足，属城市陌生区 地块内山、水以及人文资源较为丰富，但市场横向比较看，并不具备强势价值 规划用地8590亩，征用5645亩，可开发用地2947亩，其余用地征而不转，不可用于开发 项目属性界定：城市近郊、非热点旅游区、非强势资源、大规模旅游地产的区域运营项目 曲靖麒麟区政府与云南旅投一拍即合，于2006年6月签订了类似于一级开发协议的招商引资协议书 云南旅投是云南省投资公司直属企业，控制云南数个旅游景点，企业定位：云南省旅游产业投融资平台 旅投投入约3亿，完成1200亩征地和启动期路网建设，拆迁工作预计2011年结束，因区域运营方案未定，区域唯一动工的路网工程已暂停 整个区域开发的表象问题，政府和旅投之间呈现恶性循环… 从“招商引资协议书”着手，分析项目存在的问题 深层性的分析，整个区域运营面临以下四大问题： 旅投在区域开发中的权益没有得到实质性的保障 旅投连区域运营的盈利模式都没想清楚，停工是唯一选择 区域开发停工迁出一系列潜在的内外部关系问题 旅投老板真正在考虑的问题是怎么赚钱的问题？ 面对如此多的问题，如何推动项目？ 经过反复研究，采取“攘外必先安内”的原则，从旅投内部着手，制定如下工作路径： 四个维度理顺内部关系，强化概念，内部达成共识 从国有资产保值增值、资金沉淀、涉及单位和旅投形象工程等方面阐述项目建设的必要性 引入深圳华侨城、深圳大梅沙、三亚亚龙湾项目给旅投领导洗脑，正确理解一级开发概念，分析一级开发运营模式 初步考虑案例 中国，深圳华侨城 中国，三亚亚龙湾 韩国，济州岛 中国，深圳大梅沙 中国，深圳福田中心区 中国，山东龙口南山 …… 借鉴中粮亚龙湾区域开发思路，从项目开发层面上升到区域运营层面，将曲靖项目开发分为四个步骤 世联地产CEO参加汇报会，借用专家的身份阐述项目成功的必然性，旅投内部对项目成功运作的信心高度膨胀 解决项目问题第一步的效果反馈 现金流和盈利能力永远是区域运营的主弦律，做方案之前先算帐 算不过帐的项目必须做，怎么提升项目的盈利能力？ 综合考量建设成本、市场实现、盈利目标、现金流、公司战略后，确定项目盈利模式 盈利模式很清楚，盈利能力强，但5亿自有资金相对于26亿元投入微乎其微，怎么解决资金缺口问题？ 要保证区域开发进程、控制征地成本，可以采用六大招解决资金难题。 采用股权置换的模式整合开发区域内的曲靖市国有企业等资产，节约投资约2亿元 快速翻修被整合资源，并营业，评估公司高估盈利能力和资产价格，用于抵押贷款获取资金不低于1.5亿 贷款几问 什么东西可贷款？ 银行怎么评估贷款？ 什么情况下可贷款？ 贷款额度多少？ 贷款期限多久？ …… 细分征地拆迁费用，按类别分为可控和非可控，同时细分为必须支付和非必须支付费用 比物业开发、土地出让快半步的市政配套建设速度，缓解资金压力和减少财务成本 仅靠自有资金和银行放款不能解决根本问题，物业开发和土地出让同时进行，物业开发优先，实现自我造血功能 酒店分期建设，用于物业开发的地块和在建工程抵押贷款，争取资金，盈利能力差的缓建，保证稳定现金流 怎么区分一、二级开发的成本支出，直接关系到土地出让的综合成本价、政府的利润分成问题 一级开发成本核算问题 常规下，那些可计入一级开发成本？ 非常规项目,那些可计入开发成本？ 政府可能认可那些成本？市场上流行的可计入一级开发成本的类别？ 在解决生存问题时，采取了非常规手段，解决了生存问题后，怎么处理后遗症？ 后遗症 参股公司分享开发利润 股权混乱，不方便运作 后期开发计划变化土地转手税费、手续问题多 重新梳理组织架构，解决后续项目转手的税费，手续问题，同时各个物业板块分拆独立成立公司 为减少参股公司利润分红，旅投充分利用母公司的强势地位和资金能力，采取增资扩股的模式稀释参股公司股权 从新成立公司用于房地产开发，麒麟公司仅作为一级开发单位，一二级开发分开运作，旅投独享区域二级开发利润 明确区域开发盈利模式，解决资金问题，确定开发策略后，怎么去实现整个目标？ 招商引资书签订3年，旅投除了圈地就是资产整合，无实质性开发，政府对项目持消极态度，如何逼政府就范？ 招商引资书签订3年，旅投除了圈地就是资产整合，无实质性开发，政府对项目持消极态度，如何逼政府就范？ 仅仅是流程解决不了问题，让政府签协议要使用杀手锏 时机成熟，曲靖政府答应与旅投签署一级开发协议，合同应该怎么签订？应该注意哪些要点？ 为规避法律风险，目前市场上大部分一级开发项目以“合作开发”，“委托开发”、“合作建