2013北京大兴区域房地产市场黄村板块市场调研报告.ppt

完 项目的目标客群以南城受挤压的外溢型刚需客群为主，以及少量刚需改善和地缘型升级改善型客户 由于loft产品低总价、高附加值的优势，受到年轻单身白领客户的喜爱，他们大多刚刚进入职场，喜欢独立居住生活，对面积需求不多，绝大多数为首次置业 平层公寓面向刚需型客群，以婚房自住为主，户型有6-8平米赠送空间，客户接受度较高 客户情况 案例分析——首邑溪谷 建筑风格：京城首家应用托斯卡纳风格于高层建筑的创新项目 园林景观：规划人工溪谷特色景观，增强小区的自然性，丰富小区建筑的层次感，与市场形成差异化 售楼处：售楼处景观很出彩，托斯卡纳风格融入到每一个细节中 样板间： 据实地考察，loft户型较狭窄，空间面积浪费较大，层高为4.8米，舒适度不高 人工溪谷 项目点评 案例分析——首邑溪谷 客户：卫星城 改善住房 挤压客户 投资潜力 客户来源 大兴当地的适龄居民结婚婚房，首置房以及北京市区挤压客户在卫星城购 房需要 升值预期 地处大兴黄村卫星城中，项目边上有新开通地铁4号线大兴线穿过，升值 空间和前景大，受投资客户青睐 升级居住 处于居住消费升级换代的刚性需求，对品质、服务、周边配套等有综合需 求的中端客群 支付能力 一次性支付房款客户略高于分期付款比例，支付能力较强 客户情况 区域项目个案分析 中建国际港 华润公元九里 旭辉御府 首邑溪谷 Cago寓所 新里西斯莱 物业类别 住宅 建筑类别 高层 项目地址 大兴工业开发区广茂大街 装修状况 精装（1500元/平米） 占地面积 70000平方米 建筑面积 216000平方米 开盘时间 2011年4月 入住时间 2012年10月 容积率 3.08 绿化率 30% 户数 总共 380 户 开发商 北京兴集房地产开发有限公司 项目基本信息 案例分析——Cago 寓所 金星桥东唯一高层楼盘，距离本案最近 户型面积：户型以70平米一居，80-100平米二居，100-140平方米三居为主，主力户型为80-100平方米 从户型格局来看，东西端采用塔楼设计，户型通透性差，结构不合理，存在面积浪费 住宅产品 一室二厅一卫 建筑面积70㎡ 案例分析——Cago 寓所 一室二厅一卫 建筑面积82㎡ 销售及客户 案例分析——Cago 寓所 月份 由于楼盘开发背景问题，户型结构设计问题，以及配合保障房用户回购等问题，项目均价不高，不超过16000元/平 随着区域市场整体趋好，项目于12年年底售罄，总体来看，项目销售周期较长，销售情况不算理想，月均销售19套 客户为首置型刚需客群 项目展示 区域项目个案分析 中建国际港 华润公元九里 旭辉御府 首邑溪谷 Cago寓所 新里西斯莱 物业类别 住宅、别墅、商住公寓 建筑类别 高层、小高层、板塔、别墅 项目地址 大兴新城黄村兴华大街地铁4号线枣园站上盖 装修状况 精装修2500元/平米 占地面积 16万平米 建筑面积 65万平米 开盘时间 2010年11月 入住时间 2013年10月 容积率 2.60 绿化率 30% 户数 总共 2420户 开发商 上海绿地 案例分析——新里西斯莱公馆 项目基本信息 总体规划 别墅-300平米 5号大公馆----60-240平米平层 Loft公寓 50年产权 地铁上盖集中商业 50年产权精装公寓 别墅 住宅 Loft公寓 住宅:共计8个楼座，户型为一居60平米，总价126万；二居120平米252万，三居150-170平米 总价315万-357万，四居240平米576万。 别墅300平米 Loft公寓40-70平米销售面积，层高4.9米，总价132万-231万 酒店式公寓40-70平米精装，总价80万-140万 物业组合 酒店式公寓 集中商业 别墅-300平米 5号大公馆----60-240平米平层 Loft公寓 50年产权 地铁上盖集中商业 50年产权精装公寓 该项目为综合体项目，目前已经全部售罄，最后一期酒店公寓产品将于2013年10月开始办理入住，集中商业也已开业。 项目首期别墅及5号大公馆住宅项目于2010年4月28日正式开售，别墅大多为内部预留房源，为正式对市场发售，5号大公馆于2012年10月正式售罄，销售周期2年，全盘精装修均价实现21000元/平米，尾房阶段均价达到24000元/平米,销售高峰期月均成交达60套。 Loft公寓于2011年3月27日开盘销售，层高4.9米，可划分为2.5米2.4米两层，局部挑高，精装修发售，合同单价28000元/平米，50—120米销售面积，总价140万-336万之间，首付5成，月供近万元，投资置业门槛较高，但由于项目核心地理位置，交通及配套极为便捷，又为精装修产品，loft产品自发售起便处于热销状态，约600套房源2012年年初便售罄，月均去化60套，销售状况较好