地域房价差异及工业企业创新行为.docVIP

　　地域房价差异及工业企业创新行为 1.绪论 1.1选题背景 改革开放以来，中国经历了近三十年的经济高速增长，而房地产行业在其中扮演了十分重要的角色。1998年7月，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，改革的核心内容是停止福利住房分配，实行住房分配货币化。以此为标志，我国房地产市场化运作正式开始。至此，我国房地产行业幵始了快速发展，并呈现出以下几个特点。第一，房地产投资规模较大，增速较快。表1-1给出了我国1998-2012年间全国房地产房地产销售面积及其增速和房地产销售额及其增速。从表1可以看出，1998年，我国房地产销售面积为1.2亿平方米，到2007年，这一数字攀升至7. 7亿平方米，2012年达到11.1亿平方米。十四年间增长6倍多。在此期间，房屋销售额从1998年25. 1亿元增加至2012年644. 6亿元。十四年间增长25. 6倍，年均增长28%,高于房屋销售面积18%的增速。这意味着在此期间房屋价格在同时上涨。表1-2给出了我国房屋销额占全社会房地产投资完成额的比重情况。从表1-2可以看出，90年代末期住房改革前期，房地产投资额比重维持在15%左右。自1998年幵始逐年攀升，2003年达到24%。至此，房地产投资额比重稳中有降，但始终维持在23%左右。近年来，该比重有再次上涨的趋势，至2012年已经达到26%。表1-3给出了 1998年以来，我国房地产投资完成额增长率情况。从表1-3第（3)列可以看出从1997-2012年，房地产投资完成额年均增长率达到24%。而在同一时期，全社会固定资产投资完成额增长率年均19%。分年份来看，1998年住房改革后至2004年之前(不包括2004年)，房地产投资完成额增长率平均两倍于全社会固定资产完成额增长率。 1.2研究问题及意义 房地产行业快速发展对我国经济发展起到了重要的作用。一方面，房地产行业投资本身可以带动区域经济发展；另一方面，房地产行具有产业链长，带动作用显著的特点。因此房地产行业的发展对上下游产业产生较大的带动作用（王国军，刘水杏，2004)。毫无疑问，房地产行业蓬勃发展对经济增长，扩大就业起到了积极作用，但是当房地产发展过热，其对于实体经济潜在的危害也是不能忽视的。我国房价的快速上涨已经引起了社会各界的广泛担忧。当前，学术界更多地关注我国快速上涨的房价是否已经造成了资本泡沫，以及泡沬一旦破裂可能产生的后果。日本房地产泡沫破灭的历史教训值得我们借鉴。20世纪90年代，对于日本来讲，被称为ldquo;失去的十间rdquo;。80年代末至90年代初，房地产泡沬的破灭导致日本经济十多年的衰退。房地产泡沬破灭首先重创了日本经济。1994-2001年间，日本年均经济增长率仅为1.3%。同期美国年均经济增长率为3.9%。更加值得关注的是，在房地产泡沫期间，一些日本企业为追求高额的房地产回报，热衷于房地产开发，积极涉足房地产行业。在泡沫期间，原本应投资于实体经济的社会资本大量涌入房地产行业，意味着实体企业特别是工业企业难以获得资金的支持。在房地产泡沫破灭后，这些企业均遭受资产柩值与筹资困难的困境，大量企业倒闭破产。 . 2、文献综述 2.1资产价格泡沬与企业投入及经济增长相关文献 在该部分文献中，我们按照资产价格对投资影响的不同将现有文献划分为两类。一是资产价格泡沫对投资挤出的相关文献；二是资产价格融资缓解效应，促进投资的相关文献。需要说明的是，在第一类文献中，虽然一些研究发现，资产价格泡沫挤出投资，但是并不意味着资产价格阻碍了经济发展。如果资产价格挤出了无效率投资，那么资产泡沫的存在对经济体是一种帕累托改进。在后文中会有更详细说明。对于泡沫的研究始于Samuelson (1958)。Samuel son (1958)建立了世代交叠模型研究经济体中消费与信贷之间的关系，并讨论了泡沫的相关问题。他认为，虽然现金不能用于生产，即现金的基础价值（fundamental value)为0。但是现金本身作为价值储存工具是具有价值的，即泡沫。在Samuelson(1958)模型中，市场是完美的，即市场不存在摩擦，没有交易成本。每个投资者都是理性的，且是市场价格的接受者。因此，价格真实反应价值。在这些假设前提下，市场上的泡沫只是作为消费者实现跨期消费策略的工具，不存在任何套利机会。从另一角度来讲，即经济中存在泡沫是合理的，属于理性泡沫。这里的泡沫定义为市场价格（market price )和基础价值(fundamental value)之间的差额。在金融市场不存在摩擦这一假设条件下，所有的储蓄都会转化为投资。如果没有泡沫，经济达到均衡时存在资本过度累积的问题。泡沫提高了储蓄的收益率，在这种情况下，泡沬对投资存在挤出效应。