上海市小面积房型专题研究报告.docVIP

前言 合美企划作为专业的房地产代理公司，需要对市场上所供应的各类产品有比较清晰和详细的了解，在这样的要求下，合美市场部首先针对上海市场，制定了各种不同的专题，对各类产品进行研究。小面积房型专题既属于其中之一。 近年来，小面积房型产品成为了房地产市场上的一个极亮点，受到了各方的青睐，因此对其有一个基本的了解是必须和迫切的。前期，合美曾经有过一份小面积房型研究报告，这份报告所产生的基础是小面积房型刚开始热销的阶段，在这样的条件下，这份报告对当时一些比较有影响的小面积房型进行了研究，并在这个基础上总结了当时小面积房型的一些特征。然而，当小面积房型经历了一段时间的快速发展后，产生了新的特征，并有一定迹象表明其存在着一定的隐患。因此，需要在原有报告的基础上进行新的研究与探索。这就是本“小面积房型专题研究报告”的目的。 本报告将以营销理论中的4C理论与4P理论的结合来建立研究的模型，同时对目前小面积房型开发中潜伏的隐患以及未来开发中需注意的问题提出看法。 小面积房型概述 所谓的小面积房型既指房地产产品中户型面积划分较小的所有产品。从目前市场上所供应的小面积房型的产品分类来看，主要包括以下三种产品： 小面积房型住宅： 小面积房型住宅主要是指在整个楼盘的房型规划中有部分或者全部都是小面积的房型，这种产品主要供其目标消费群体居住所使用，由于其面积划分比较小，因此单套总价往往相对比较低，从而吸引众了众多的购房者。 酒店式公寓： 所谓的酒店式公寓是指带有酒店式服务性质的公寓产品，从其产品的实质来看，其还是属于供居住使用的住宅类产品，只不过在其产品的附加价值方面要比纯供住宅使用的小面积房型要更高。由于这个原因，酒店式公寓也吸引了相当一部分的投资者的介入。 酒店公寓: 虽然酒店公寓在名字上只与“酒店式公寓”相差一个字，但其产品性质已经发生了巨大的变化。从产品性质的角度来考量，其已经属于酒店类产品，而不是纯供居住的产品。因此其在经营上采用“只租不售”的形式，目前市面上所谓的“产权式酒店”虽然针对市场进行出售，但其产权的拥有者一般不是使用者，其实产品性质仍属于“酒店”产品。 ： 研究范围与研究模型的确立 研究范围的确立 基于上述对小面积房型分类的阐述，本报告将针对上述三个分类的市场特征以及产品特征进行研究，具体包括： 小面积住宅、酒店式公寓以及酒店公寓的： 目标市场构成 目标市场需求 目标市场购买行为 目标市场沟通 分布位置 产品特征 价格特征 销售渠道特征 推广手段特征 研究模型的确立 根据现行比较通用的营销理论，建立本次研究的模型如下： 报告模型诠释： 上述模型是将营销中的4C理论与4P理论的一种结合，对于小面积房型这样的产品，是基于一定的目标客户群的需求所产生的；同时由于这样的目标客户群有其一定的收入特点以及购房时的价格预算，产生了小面积房型比较有特点的定价策略；从房地产的一般销售情况来看，其销售渠道目前比较单一，主要都通过案场的售楼中心来销售产品，目前小户型的销售渠道基本也是如此，我们认为，从考虑客户方便的角度来看，这样的销售渠道还是比较单薄的，本报告中还将对上述问题作一定的探讨；从一般产品来看，推广是为了达到与客户沟通的目的，从而让相应的目标客户接受产品、购买产品，小户型房屋的推广同样也是为了达到这样的目的，本报告中我们将探讨小户型产品常用的一些推广手段。 上海市宏观经济及房地产发展概述 小面积房型目前在市场上之所以热销，其必定是建立在上海市整体宏观经济以及上海市房地产业整体发展的基础上的，因此在考察小面积房型时必须先对上海市上述经济的发展情况有一定的了解。 上海市宏观经济发展情况 从上海经济的发展情况来看，上海经济情况整体呈现出健康、稳定的增长 从上表中，我们可以发现，上海市的经济发展水平截至2001年为止，国内生产总值已经达到了4950.84亿元。从1978年的272.81亿元发展到2001年的水平，呈现出了一个快速、健康、稳定的增长。 居民生活水平明显提高，职工工资稳定上升 上海市人民人均工资自1978年的873元上升至2000年的17764元，显示了人民生活水平的提高，也为人民进行大宗的消费（汽车、房产的消费）奠定了基础。从这样的发展趋势来看，未来几年那，上海市人民的收入情况仍将进一步提升。 综上所述，上海市的宏观经济在这几年那快速、稳定、健康的增长；人民生活水平不断得到提升。有这样的宏观背景在，为人们进行大宗消费奠定了相当的基础。 上海市房地产发展情况 自1995年以来至2001年房地产开发总面积基本保持稳定，竣工面积逐年小幅上杨。 上图反映了上海市自95年至01年房地产供应的情况，从供应角度来看，上海市每年的房地产供应量基本保持在一个比较稳定的变化范围内。 上海市房地产造价自95年至98年保持小幅上杨，98年至01年造价