中海08号地块竞标报告.docVIP

第一篇 解 读 第一部分 解读地块 在对本项目的战略理解时，我司先对项目的背景和地块现状做了分析和考查，对本案资源进行审核，进一步开展资源整合的研究、论证和挖掘。 一、地块概况 1、地块基本资料 苏园土拍（2005）08号地块位于园区金鸡湖畔，苏州新CBD北，占地面积107495.98平方米。该地块南临现代大道，西倚华池街，东临星湖街，毗邻江苏最大外资医院九龙医院；步行五分钟可达金鸡湖畔，车行五分钟可达湖西商圈。 核心提示： 邻近金鸡湖畔，地理位置较佳； 与湖滨一号并举，易营造规模效应； 规划指标指导产品初步适宜花园洋房、小高层、高层。 2、地块现状 核心提示： 地块平整，易于规划； 邻近金鸡湖畔，可作为周边环境优势加以利用。 3、地块四至情况 核心提示： 园区管委会的迁入，为湖东发展驻入活力，区域价值日益突显； 国际博览中心为苏州重要会展举办地，对积聚地块周边人气作用显著； 湖滨一号和雅戈尔·未来城的建成及入住将为地块周边营造较为浓厚的居住氛围； 地块附近配套较缺，目前居住较为不便； 地块优势一般，产品定位多样性和高性价比是关键。 4、地块周边交通情况 核心提示： 周边道路交汇，可快速通达苏州各个区域，车行便利； 目前有2、219、812、47、28等公交线路经过，白天出行较为便捷。 二、项目战略理解和论证思路 项 目 战 略 理 解 和 论 证 思 路 核心提示：牢固的舞台，来自于四大稳固的支柱： 支柱一：开发商的实力和品牌价值 支柱二：地块资格和挖掘潜力 支柱三：宏观环境的支撑及走势 支柱四：市场变化的掌控能力 下面的章节将根据产品的初步方向和问题点依次展开整个分析过程，为项目的定位提供严密和科学的论证。 第二部分 解读城市 一、地理概况 苏州市东临上海、南接浙江、西傍无锡、北依长江，河流纵横、湖泊众多，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间，京杭运河贯通南北。 全市面积8488平方公里，市区面积1650平方公里，其中老城区14.2平方公里。下辖5个县级市：常熟市，张家港市，昆山市，吴江市，太仓市；7个区：沧浪区，平江区，金阊区，吴中区，相城区，高新区、虎丘区和工业园区。全市共有镇88个、街道24个、行政村1725个。 苏州地理位置优越。沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南北，境内河港密布，公路四通八达。横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。位于长江下游南岸的张家港港、常熟港、太仓港都是国家一类口岸。 核心提示： 苏州地理位置优越，位于长三角商圈，东接上海的发展辐射，南受浙江的经济影响，整体发展蓬勃向前，具有很强的城市竞争力，这为本案提供了良好的城市大背景。 二、产业布局 以“第二产业”为主的产业结构——苏州市国民经济产业结构中：第一产业比重很小；第二产业增长迅速，不少来源于跨国企业的生产线转移，主要集中于电子及通信设备制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、电器机械及器材制造业等；第三产业稳步增长，以旅游业为主，金融、物流、信息咨询、技术开发、中介服务、教育等服务性行业的发展尚比较滞后。 “两轴三带”产业布局——两轴：沪宁发展轴和苏嘉杭发展轴是苏州未来经济集聚成长、快速提升的东西、南北发展的主轴线和中枢系统。三带：沿江、沿沪浙和沿湖三条产业带是承接国际重化工产业转移、接轨上海、对接浙江以及提升农业和服务业发展水平的主要区域。 苏州市委、市政府明确提出，要围绕上海建成“一个龙头、四个中心”的目标和需要，做好“配角”，按照配套、协调、互补、服务的要求，继续实施与上海的错位发展战略，以此推动苏州产业结构的优化和升级。作为“配角”，在新一轮接轨中，苏州将主动承接上海黄浦江两岸开发带来的产业转移，还将继续优化沿沪宁、苏嘉杭等高速公路的产业布局，建立与上海互补的、全国一流的高新技术产业带。（摘自苏州日报） “一体两翼”的发展格局——经过近几年的规划与发展，苏州市基本上形成了以古城区为龙头、园区和新区为东西两翼的产业格局。加快东面工业园区和西面高新区的和谐发展，实现苏州向现代高科技产业城市转变。 园区在政府的大力扶持下，迅猛发展，并在原有产业的基础上还吸引着各类新兴产业前来入驻，IT城、物流城、动漫城等陆续建立，开发区建设蓬勃发展，群聚效应日益强大。 核心提示： 随着上海产业的向苏州转移，上海与苏州的关系将更加密切，同时将引起上海的人才外流到苏州，为本案提供了强有力的外地客源支持； 政府对园区的重点扶持，将为本案提供一个飞速成长的区域环境； 园区新兴产业的群聚效应，为园区引入了大批的外来人员，大大提升了园区的人气。 三、人口概况 随着苏州经济的飞速发展及产业链所带来的聚集效应，越来越多的外来人员进入苏州。至2005年末，苏州总户数为2068264户，其中市辖区755104户，全