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临沂市罗庄区项目分析报告 罗庄区概况 临沂市罗庄区位于山东省东南部，地跨东经118°06—118°28，北纬34°51—35°06。北靠兰山区，东与河东区隔沂河相望，西与苍山县接壤，南与郯城县为邻。南北最大纵距22.5公里，东西最大横距25公里。总面积370.6平方公里。 ? ? ? ? 罗庄区地理位置优越，是鲁南苏北重要的交通枢纽。境内206国道纵贯南北，兖石铁路横穿北部，距临沂飞机场10公里，距日照、岚山、连云港三大港口仅百公里。区内设有国家社会发展综合实验区、省级高新技术产业开发区、省级开放开发综合实验区和省级外向型农业开发示范区。 罗庄区地理位置示意图 罗庄区房地产个案情况 金台花园 金台花园由临沂美华房地产开发公司开发。位于罗六路与规划路交汇处，离市区10分钟路程。项目占地40亩，绿化率达35%，南有区植物园和美丽的双月湖。 住宅价格：3层1590元/平方米；4层1520元/平方米，顶层1390元/平方米。银行按揭优惠7%，一次性付款优惠10%。 商铺价格：均为一层150平米商铺，售价1950-2100元/平方米。银行按揭优惠2%，一次性付款优惠6%。 金台花园 沂州阳光花园 沂州阳光花园由临沂市沂州房地产有限公司开发，该小区位于罗庄区文化路西段，东临罗庄区第一中学，与超市及银行毗邻，地理位置优越，交通便利，配套设施完备。小区建筑面积210000平方米，共41栋，5层送阁楼，绿化率40%，区内配套设有阳光卫生院，商业步行街，阳光超市，幼儿园，广场和观景湖 住宅价格：起价1460元/平方米（1层），最高价1620元/平方米（3、4层），均价1500元/平方米，银行贷款97折，一次性付款95折。 商铺价格：仅剩一套45平方米一层商铺，2000元/平方米。 3、美澳花园（别墅高档项目，仅供参考） 美澳花园由?临沂市罗湖房地产开发有限公司开发，该项目位于沂河路与金程路交汇处。项目占地14万平方米，容积率0.8，绿化率60%，楼盘形态以叠拼别墅为主，联排别墅为辅。别墅面积168-400平方米，公寓住宅100-230平方米。 售价：起价2400元/平方米 地块分析 1、项目背景 该地块为中国作家协会临沂创作生活基地，属文体娱乐用地，现该地块用作合作开发，合作方以土地投入方式合作开发。地块需进一部变更土地用地性质后方可进行房地产开发。 2、地块位置 该地块位于临沂市罗庄区中心位置，西临区人民法院，东临区工商分局，南隔湖北路与区政府和双月湖公园相邻。项目占地19800多平方米，地块呈规则长方形，南北长东西窄，南北220多米，东西90多米。 临沂项目位置示意图 周边配套情况 该地块位于罗庄区中心地段区行政商业中心区，具有良好的地段优势，项目周边配套设施齐全。周边有区政府、区法院、区工商分局、区公安分局、区国土资源分局、区技术监督分局、区劳动局等政府事业单位，还有学校、银行、酒店等配套设施。地块东临护台植物园、双月湖公园等城市景点。综上所述，该项目具有良好的的地段优势。 项目发展设想 根据项目背景、项目所处市场和环境情况以及项目自身情况。该项目的发展以住宅为主，沿湖北路建设沿街底商。根据项目地段情况，项目总建筑面积约30000平方米，其中住宅约27000平方米，沿街商业约3000平方米。综合考虑罗庄区房地产市场和地块状况，该项目住宅销售均价定位为1600元/平方米，沿街商业均价为2500元/平方米。 由于目前项目用地性质属文体娱乐用地，因此如进行房地产项目开发，需变更地块用地性质为商住用地。根据目前情况，可考虑项目分步开发，先建设南北两侧沿街，变更项目用地性质后再根据实际情况开发建设。南侧沿街根据项目整体规划建设沿街商住楼约5000平方米，其中商铺3000平方米，住宅2000平方米，北侧沿街则建设2层临时建筑约1200平方米，用于中国作家协会临沂创作生活基地的临时活动中心，考虑临时建筑性质，此临时建筑可考虑使用钢结构。其余部分待变更土地用途后根据市场情况再进行。如下图所示 地块分期开发示意图 五、投资估算说明 根据前面分析情况，该项目占地约19800平方米，总建筑面积约30000平方米，土地费用暂按20万元/亩。同时考虑当地开发有关收费标准，则该项目的有关投资估算情况如下： 投资估算说明表 序号 费用名称 单项成本 （元/平米） 计算依据 1 土 地 费 用 203.94 　 1.1 土地出让费 198.00 20万/亩 1.2 土地交易契税 5.94 土地价格的3% 2 前期费用及各类规费 238.02 　 2.1 勘查