凯瑞项目调研报告.docVIP

洛阳凯瑞项目调研报告 第一部分 市场分析 一、洛阳市房地产市场概述 2003年，洛阳经济持续增长，全市国内生产总值达到686.2亿元，比上年净增151.2亿元。人均国内生产总值突破1万元，高于全国、全省平均水平；全市在岗职工平均工资达到10515元，比上年增长11%；城市居民可支配收入达到8005元，比上年增长11.8%。 在宏观经济形势的影响下，洛阳房地产市场在2003年保持了良好的发展态势。全市完成房地产投资18亿元，施工面积454万平方米，新开工面积190万平方米，竣工面积120万平方米，房地产交易面积156.08万平方米，以上指标的增长率都在10%以上。其中商品房销售面积为86.87万平方米，比上年增长59.2%。 进入2004年，第一、二季度的房地产开发投资额、新开工面积比去年同期都有了不同程度的下降，批准预售的房地产项目仅18个（包括经济适用房2个），批准预售面积仅40.18万平方米，充分说明政府宏观调控的影响已经开始表现出来，但是第一、二季度的商品房销售套数达到6723套、销售面积达到64.56万平方米，都比去年同期有了大幅度的增加，市场需求非常旺盛，供需结构出现供小于求的局面，市场潜力巨大。 洛阳房地产市场总体呈现如下特点： （一）、市场发展到一定阶段 1、产品类型较为全面。住宅、商铺、办公物业市场发育完整、产品丰富。住宅有从多层向小高层、高层发展的趋势；商铺有商业街、百货商场、大型综合商业等多种类型；办公物业在商住楼主导的基础上，开始出现纯粹的写字楼。 2、开发商结构渐趋多元化。以中泰、港兴、润峰、凯瑞为首的本土开发商占据了市场的多数。来自浙江、武汉等外地开发商已进入洛阳市场，而分别来自省内和省外的建业、顺驰近期的强势入驻掀起巨大波澜，洛阳市场可能为改观。 3、物业开发开始引入高层次设计。本地和省内的设计单位占据了洛阳建筑设计的多数，但一些项目开始引进外地高层次设计，如中泰世纪花城引入深圳华森、香港贝尔高林进行建筑、园林设计。 4、营销逐步得到重视。从早期的拍脑袋做事中得到惨痛教训的洛阳开发商开始重视营销，自身营销部门得到加强。随着外来地产策划代理公司的逐步介入，房地产营销得到较大提升，前提调研、项目定位、现场包装、广告推广等开始走上正轨。 （二）、总体水平不高 1、房地产市场结构失调。2003年二级市场经济适用房比例达到三分之一，与商品房比例为1：2，市场严重失衡，今年上半年，比例下降，但数量仍然较大。大量经济适用房的存在，减少的政府的收入，为不正当交易提供机会，不利于房地产市场的健康发展。 2、政府作用明显，市场化程度不高。政府对高层物业的引导极为明显，如限定中州路、凯旋路和南昌路两侧只能建设高层物业，在洛南新区大量兴建高层公务员社区。此外，政府对房地产预售条件控制较松，政府和消费者都存在较大风险。 3、产品定位缺乏支撑、设计一般。一些项目如雅赛城定位为复式大户型，明显缺少环境、规模、内部设施等的有效支撑。产品功能模糊，高层住宅商务化明显。住宅户型均好性差，园林设计、建造流于形式，如御博城、都市河畔已入伙，园林尚未完工，仅在入口处较好，内部则近于简陋。 4、价格低位运行。目前洛阳房价低于全国平均水平，主要受制于经济适用房。 5、业内开放度差，缺乏理性沟通。在房地产业内，尤其是开发商之间相互封闭，缺乏开放的心态，竞争的“零和” 心理严重影响相互之间的有效沟通从而实现共赢。 6、物业管理流于表面，施工管理差。从通元国际花园、中泰新城、都市河畔等高档物业看，人员进出随意，安全保障低，服务内容少，仅提供一些基本的服务。从施工现场看，绝大多数项目现场管理差，材料堆放散乱，缺少围护设施。 7、营销手法单一，现场包装水准不高。洛阳房地产营销手段不多，主要还是媒体平面广告、户外广告吸引消费者的注意，但普遍设计不高，缺乏冲击力，卖点提炼不足。售楼处除御博城规模较大外，普遍规模较小，现场氛围营造一般，现场布置、户外包装缺乏吸引力。 综上所述，近年来，洛阳房地产市场发展迅速，如果政府能够减少非商品房的投放量，商品房市场潜力无限，价格也会有较大上升空间。 二、洛阳高层住宅市场特征和发展趋势 名称 指标 洛浦御博城御SOHO 香榭里阳光二期 全城都市河畔 通元世纪花园 碧水云天 美伦凤凰城 银隆家2 中泰世纪花城 所处区域 西工区 西工区 西工区 西工区 涧西区 涧西区 涧西区 涧西区 占地面积 125亩 80亩 4.5万平方米 建筑面积 3.5万 8万多 10万 建筑规模 4栋12层 1栋11层，2栋多层 2栋19层 3栋26层 3栋26层 4栋12层住宅，1栋17层写字楼 1栋24层 8栋11层小高层，2栋高层 总户数 180 300 745 主力户型 1房 2房 3房 2房 3房