君临北仑商业中心项目市场分析报告（住宅、写字楼部分）.docVIP

目 录 第一部分、项目概况 2 第二部分、北仑区宏观环境分析 3 一、北仑概况 3 二、北仑区宏观经济发展情况 3 三、北仑区发展规划 5 四、综述分析 7 第三部分、北仑区房地产市场分析 8 一、土地市场分析（2004年1月—2005年9月） 8 二、房地产市场分析 10 三、综述分析 13 第四部分、单身公寓、写字楼产品市场情况及分析 15 一、单身公寓产品 15 二、写字楼产品 32 三、项目分析及建议 34 第一部分、项目概况 本项目位处宁波北仑区规划的中心区内，北临黄山路、南靠泰山路、东侧与长江路相邻地上建筑部分中：大型商业建筑面积92023平方米 主力店建筑面积10812平方米 店铺建筑面积70290平方米 公寓建筑面积54760平方米 办公建筑面积25675平方米 酒店建筑面积9461平方米 第二部分、北仑区宏观环境分析 一、北仑概况 北仑区位于宁波市东部，北纬29°56′282″，东经121°53′052″。地处甬江口南岸，东濒东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港，西接鄞州区。区域陆域面积593平方公里，海域面积258平方公里，海岸线150公里，是宁波市辖区内海域面积最大、海岸线最长的一个区。 北仑区原为宁波市镇海县的一部分，1984年由镇海县撤县分区后所设。 工业生产增幅下降：全区完成工业总产值418.51亿元，同比增长23.1%；其中规模以上工业完成产值368.48亿元，同比增长17.3%，完成销售产值359.58亿元，增长16.5%，产销率为97.6%。工业经济运行特点为：工业生产增幅走势呈先升后降。年初，规模以上工业产值增幅为17%，逐月增长到1－4月份的22.4%，四月份开始回落，到1－8月份增幅为17.3%。工业出口形势良好。1－8月份规模以上工业实现出口交货值101.4亿元，同比增长28.9%，高出销售产值增幅12.4个百分点，占销售产值的28.2%。 投资保持快速增长：全区完成全社会固定资产投资135.58亿元，同比增长40.96%，增幅较上月回升2.8个百分点，增幅高出全市平均18.6个百分点。投资呈现特点为：房地产投资下降。1－8月份累计完成房地产投资12.54亿元，比上年同期下降25.3%；房屋施工面积935.9万平方米，同比下降8.4%；房屋竣工面积21.99万平方米，同比下降53.1%；房屋空置面积达到11.25万平方米，比上年同期增长271.3%。基础设施投资加快。1－8月份完成基础设施投资31.97亿元，同比增长130.8%。国有、港澳台投资增幅快。1－8月份国有完成投资26.97亿元，同比增长186.0%；港澳台商完成投资40.3亿元，同比增长202.5%。 财政收入稳定增长：按原口径统计完成财政一般预算收入32.07亿元，同比增长18.0%。其中地方级财政收入15.47亿元，同比增长9.3%；中央级财政收入16.6亿元，同比增长27.5%。分税种看，占比重较大的增值税快速增长，增幅达到40.3%；企业所得税稳定增长，同比增长17.5%。全区财政总支出为16.99亿元，比上年同期增长7.4%。 出口保持稳定增长：全区完成外贸自营进出口总额39.91亿美元，同比增长23.8%。其中外贸自营出口18.68亿美元，增长23.1%；进口21.23亿美元，同比增长24.4%。 利用外资减少：全区新批外商投资项目58个，总投资额17.67亿元。合同利用外资6.61亿美元，同比减少8.2%，实际利用外资3.61亿美元，同比减少3.4%。 消费品市场稳定：全区实现社会消费品零售额26.4亿元，比去年同期增长15%。其中，批零贸易业完成零售额21.16亿元，同比增长18.2%；餐饮业完成零售额2.15亿元，同比增长25.6%。 金融市场运行稳定：8月末，全区金融机构各项人民币存款余额319.39亿元，比年初增加29.56亿元；其中储蓄存款104.78亿元，比年初增加10.45亿元。各项人民币贷款余额264.42亿元，较年初增加37.06亿元。 居民收入稳定增长：截止8月城镇居民人均可支配收入11997元，同比增长10.5%。人均消费支出7573元，增长2.4%。其中服务性消费支出2158元，增长10.3%。 三、北仑区发展规划 宁波要建设现代化国际港口城市，拥有深水良港的北仑新区作用举足轻重。这个被海岸线勾勒出优美轮廓的新区集中了两个国家级开发区（29.6km2的宁波经济技术开发区和享受国家级待遇的30.84km2的大榭岛）和1个保税区2.3km2，是宁波改革开放的前沿阵地。北仑新区总面积590多平方公里，按照市委市政府确定把北仑建设成为东北亚国际航运中心重要组成部分华东地区制造业的重要基地区域物流中心现代化滨海新城区的思路，2020年人口规模为50万人，其中城市人口为40万人，用地规模为