回头看看地产分析师的预测.pdfVIP

2008 年5 月28 日 中国：开发商 2008 年5 月28 日 中国：开发商 对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试 仍然远低于预期... 数据仍然远低于预期：(1) 过去两年（2006 年和2007 年）的前五个月全国房地产 销量平均占全年房地产销售额和销售面积的28-29%；万科也呈现出现相似的走 相关研究 势。不过，今年以来截至5 月中旬大多数上市开发商（被认为是行业中处于领先地 位）的房地产销售额和销售面积不到各自全年目标的20%；(2) 上周（截至5 月25 4 月18 日：《开发商/银行业：分析房价下跌的影响；关注第二 季度销量》 日），我们所关注的12 个城市一手房市场房地产交易量（销售面积/销售额）周环 比和年同比分别下降了16%/6%和35%/18%；(3) 按照目前的销售速度，我们关注 5 月14 日：《调查结果显示出重大下行风险：行业评级下调至 的这12 个城市中有6 个城市将需要一年或更长时间才能消化当前库存（可供出售 谨慎》 面积），这其中还远未包括未来几个月可能激增的新供应楼盘。 5 月20 日：《上周房地产销量继续下滑；库存上升》 ...我们的基本预测的下行风险不断增大 由于这12 个城市是上市开发商的主要市场，同时也占到全国房地产销售额近一半 的比重，销售面积/房地产投资的三分之一，这些城市的交易量持续低迷预示着我 们研究涵盖的企业的基本预测（2008 年销售面积/合同销售额同比增长 38%/57% ）以及对整体行业的基本预测 （如我们在4 月18 日发表的报告《开发 商/银行业：分析房价下跌的影响；关注第二季度销量》中所述，我们预计08 年上 半年全国销售面积/销售额同比增长10%/14%）面临的下行风险加大。 对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试 我们依据价格和销量变化对开发商现金流、盈利和净资产价值进行的压力测试表 明，其财务状况存在显著的资金缺口，这特别给我们09 年的盈利和净资产价值的 预测带来了下行风险。此外，在资金成本上升以及财务杠杆下降的环境下，如果 房地产销售速度持续放缓，将导致开发商的内部收益率显著恶化，同时也会给我 们的净资产价值基本预测带来更显著的下行风险。我们认为富力地产 （2777.HK，卖出，强力卖出名单）、招商地产（000024.SZ，卖出）和首创置 业（2868.HK，中性）的估值和盈利面临的下行风险更大。 风险 未来几个月房屋成交量比预期更迅速、更强劲地复苏；通胀压力缓解，使政府得 以放松部分紧缩措施。 王逸, CFA 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与本研究报告所分析的企业存在业 +86(10)6627-3022 | yi.wang@ 北京高华证券有限责任公司 务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能 骆昀婷 存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯 +86(21) 2401-8921 | yunting.luo@ 北京高华证券有限责任公司 一因素。有关分析师的申明，见信息披露之前的部分。有关其他的重要信息 披露，请与您的投资代表联系。 北京高华证券有限责任公司 投资研究 高华证券投资研究 1 2008 年5 月28 日 中国：开发商 图表 1: 根据今年至今实现的平均周销售