南通某项目报告.docVIP

前 言 南通市地处江苏省东部，位于中国东部沿海走廊与长江入海口交汇处，滨江临海，三面环水，形同半岛聚江海之会、扼南北之喉，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”；北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。全市总面积8001平方公里，总人口782．46万。现辖如皋、通州、海门、启东4个县级市，海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区。通市委、市政府把建设“北上海”作为本世纪重大的发展机遇，作为南通市在苏中率先崛起、重返“苏南板块”跻身“第一方阵”的战略举措。2003年6月，市委、市政府颁发了《南通接轨上海工作纲要》，并成立了由市委、市政府主要领导任组长的“接轨上海工作领导小组”，制定接轨上海的政策措施，协调解决相关问题， 沪崇苏越江通道分为南北两支，北支为崇海、崇启大桥，崇海大桥总投资约8亿元，崇启大桥总投资约16亿元，两桥合计24亿元。南支上海境内规划东西两条越江通道，东线通道全长25公里，由崇明岛至长兴岛再到浦东，采用“南隧北桥”方案，总投资122亿元，该项目已经国务院批准立项，计划2008年建成；西线通道，拟建跨江大桥，总投资约100亿元，合计222亿元。苏通大桥位于江苏省东部的南通市和苏州（常熟）市之间，总长8206米,是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路跨越长江的重要通道，也是江苏省公路主骨架网“纵一”——赣榆至吴江高速公路的重要组成部分，是我国建桥史上工程规模最大、综合建设条件最复杂的特大型桥梁工程。建设苏通大桥对完善国家和江苏省干线公路网、促进区域均衡发展以及沿江整体开发，改善长江安全航运条件、缓解过江交通压力、保证航运安全等具有十分重要的意义,计划建设工期为2002年-2008年。 苏通大桥和沪崇苏越江通道社会资本、民间资本蜂拥抢滩国家大唐电力总公司投资250亿元在兴建大唐电厂，已动工兴建；西安市东盛公司投资90亿元在启东兴隆沙兴建“亚太国际生命科学园”，打造国际一流的“中华第一药谷”；上海卫邦公司投资1.3亿元的卫邦管业项目已正式签约；上海“联华”、“华联”、“农工商”三大超市巨头在海门市联合投资4.2亿元的“新上海休闲购物广场”，征地拆迁工作即将结束。路桥经济带动房地产全面升温:南通经济技术开发区的200多平方米一幢花园别墅，前两年只卖20多万元，目前已涨到60多万元；沿江地区地价已上涨3-5倍，部分小城镇地价上涨10倍以上，每亩售价达90万元，与苏南相差无几；海门、启东反映，地价、房价普遍上涨2倍以上 宏观经济的运行状况，直接决定了房地产市场的发展方向，通过对宏观经济数据的分析，了解需求市场的变化，把握房地产大势，对房地产项目的投资具有全局性的指导意义。 1.GDP高位扩张，经济走势良好 统计数据显示，2001-2003年度，南通的国内生产总值始终保持高位增长态势，年均增长率达11.6%左右，高于全国平均水平。强劲的经济发展势头，意味着南通经济正逐步进入扩张期，随之而来的生产、就业、消费的全面上升，必将直接拉动南通楼市的有效需求，这无疑是投资本项目的最大契机。 二、人均经济收入快速增长,生活水平继续提高 据抽样调查资料，2003年南通市区居民人均可支配收入９５９８元，比上年同期增长13%。 比上年同期增长1%，可支配收入2003年苏北各市人均可支配收入位次市名称（元）2003年苏北各市在岗职工收入排名 位次市名称（元）12110 2 扬州 12006 3 徐州 11887 4 连云港 10075 5 泰州 10059 6 淮安 9855 7 盐城 9692 与苏北同级城市横向比较,可发现南通的经济实力明显要高于其它城市，同时，按中国通行的10：1的房价收入比计算原则，南通城镇居民可承受的房屋总价为28万左右。 房屋总价=居民人均可支配收入2346.6! 由此可见，在目前这个阶段，南通房价仍有很大的上涨空间,投资本项目市场风险较小. 三、产业结构调整合理，运作酒店式公寓风险较低 南通市经济虽以第二产业为主，以第三产业为辅，产业结构调整较为合理。2003年第一产业增加值１４１．００亿元，增长４．１％；第二产业增加值５１５．７７亿元，增长１６．８％；第三产业增加值３４９．８８亿元，增长１２．６％,四、私营个体经济增长快，高收入阶层队伍逐步状大 2003年南通非公有制企业有20000多家。在非公有制企业中，私营个体经济以30％以上的增速迅速发展59.51亿元，比前年同期增长160.1％91.76%；利税、技改投入、实际利用外资、财政收入等经济指标，均创历史同期最好水平。 私营业主队伍的壮大，将带动楼市高收入阶层需求，