大学园商业公园策划报告.docVIP

目 录 一、项目背景 3 1.1政治背景 3 1.2经济环境 3 1.3济南市的发展规划 5 1.4长清区定位： 6 1.5济南人的房地产投资趋势研究 6 1.6济南西部新城大学科技园概况 7 二、项目研究 8 2.1商业业态发展规律研究 8 2.2商业主题化运营的思考 11 2.3校园经济的解析 13 2.4全国部分高校校园经济带的调查 15 2.5学生消费研究 18 三、项目地块分析 23 3.1项目概况 23 3.2项目区位（项目四周） 24 3.3项目SWOT分析 26 四、项目定位 27 4.1市场定位 27 4.2项目客群定位 29 4.3目标消费群体定位 30 4.4经营档次定位 30 4.5、商业业态组合建议 31 4.6按行业对商业业态进行细分 32 4.7按区域进行划分： 33 4.8寒暑假的商业运营思路 36 一、项目背景 1.1政治背景 山东省新一届政府换届之后，山东省的经济建设进入前所未有的高速发展时期，济南市的发展思路和理念发生变化，当今，正步入城市运营的大时代，城市发展提速！ 1.2经济环境 1济南市宏观经济环境 GDP分析 济南市GDP及增长比例图 从以上根据市统计局提供资料制成的图中可以看出，虽然2000、2001两年济南市GDP增长速度比较平稳，但2002、2003、2004年的GDP增长速度保持了高速的发展。综合5年的经济情况来看，济南市经济增长稳定，保持着很高的增长速度，高于全国7%的经济增长。 2004年经济实力进一步增强。初步核算，实现地区生产总值(注2)1618.9亿元，增长15.6%。第一产业增加值118.7亿元，增长7.8%；第二产业增加值742.4亿元，增长19.8%；第三产业增加值757.8亿元，增长13.0%。人均生产总值27610元(按现行汇率折算为3338.6美元)，可比增长14.1%。 近几年人均GDP 2000年济南人均GDP达到17000元，到2002年突破20979元，两年时间增加了3000元，而到2004年突破27000元，两年时间增加了6700元。表明济南的发展越来越快，全市大发展的气势已经形成，大发展的局面已经出现。居民消费力经过多年积蓄已达到较高水平。 1.2.2长清区经济环境 2004年经济实力进一步增强。初步核算，实现地区生产总值89.3亿元，比上年增长18.6％，其中，第一产业增加值16.1亿元，增长14.1%，第二产业增加值45.4亿元，增长20.6％，第三产业增加值27.8亿元，增长17.5％。人均生产总值16684元，可比增长18%。生产总值按在地统计原则初步核算数为91.2亿元，同比增长14.3%。 1.3济南市的发展规划 2002年6月召开的山东省委常委扩大会议，确定了济南市新一轮发展规划，制定了东拓、西进、南控、北跨、中疏的城市发展的总体战略， 1.4长清区定位： 其中西进主要就是指加快开发以长清城区和济南经济开发区为主的西部片区。220国道，连接经济开发区和长清区的城市发展轴，沿104国道，连接科教研发和休闲旅游区的高等教育文化旅游发展轴。把长清建设成为以人为本、和谐发展、布局合理、功能齐全，有利于高等人才培养和科学技术研究的高等教育示范区，有利于人才资本要素聚集和高新技术产品扩散的现代化产业带，有利于生活居住、商贸物流和旅游、休闲、度假，融山、水、绿、城于一体的环境优美、空气清新、适宜人居文明开放的现代化新城区。对比温州购楼团进入北京、上海、杭州等城市，济南人的投资实力和投资意识是相对落后的。其实从市场规律的角度来看，投资型购房者将成为未来房地产市场的主流，特别是当今中国社会贫富阶层的两极分化严重，房地产将越来越注重投资型购房者对于房地产投资来说，一直有“投资住宅是铜，投资写字楼是银，投资商铺是金”一说，国家有关研究报告显示，2003年济南房地产综合开发潜力在全国35个大中城市中名列25位，其中住宅27，写字楼23，但济南的商铺开发潜力名列全国第10位，这也从另一个角度说明了济南的商业地产开发整体是滞后的。阳光舜城20000多平的商铺不到两周就被抢购，泉城路万达的商铺30000多一平，段店温州服装城的黄金铺位都到了30000多一个，数码港和阳光100的商铺有钱都买不着……对于刚刚尝到住宅投资甜头的人们来说，其实商铺才是真正的摇钱树，“一铺养三代”、“一间商铺抵半个儿子” “商铺”将成为济南房地产投资热点！9所高校110栋主楼封顶，80栋竣工验收，。 2.1.1业态手风琴定律 2.1.2业态发展历程 次数 名称 业态开始时间 高潮期 特征 1 百货商店 1852年 1860－1940 扩大品种 2 一价商店 1878年 1880－1930 同一价格 3 连锁商店 1859年 1920－1930 组织创新 4 超级市场