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DG 市××湖地块(PM200701) 拍卖报价研究报告 第一章 地块情况及本报告思路 1 一、 地块位置及环境1 二、 编制依据与评价方式2 第二章 市场分析与产品定位 2 第三章 产品方案 2 第四章 投资估算 3 一、 总投资估算3 二、 投资分类及单位成本3 第五章 财务计划 4 一、 项目进度安排4 二、 资金筹措与运用计划、资本化利息计算4 三、 利润预测5 第六章 报价方案 5 一、 报价方案列举5 二、 多因素变化报价临界点分析6 三、 风险分析7 四、 综合分析建议9 第一章 地块情况及报告思路 一、 地块位置及环境 地块位于南城区南部、××湖生态规划区内，东面为××山森林公园，南 面隔山与海逸高尔夫会所相接，西面为**社区，北面正对××大道尽头，地 块北侧界址即规划路。 周边地块，北面邻近御花苑、南城区安居房，南面为海逸高尔夫花园。本 地块周边已成气候，广深高速公路石鼓出口经××大道 3KM 直达本地块，西 面为成熟社区，东面为享有盛名的生态公园。地块北面为 DG 市市南开实验 学校，教育基础设施条件优异。加之处于环境优美的××湖生态规划区内， 自然生态保护由政府控制，地块南北 1 公里内有两大湖，地块内原生态山体 起伏，有自然池塘，生态环境宜人。 1 二、 编制依据与评价方式 在研究土地拍卖文件和现场踏勘的基础上，参考中原公司的市场调研与产 品定位研究报告，进行初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论 证，提出了 PM200701 地块竞买的最高限价及其风险决策指标。 对土地拍卖的可行性研究，其目的是确定开发商可以接受的最高限价以及 接受该限价需要冒的风险。 确定土地的最高限价，是首先确定项 目可接受的最低内含收益率，然后倒 推土地价格。较高的土地最高限价，获得土地的机会较大，所冒的风险也越 大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会也较小。 本报告分别从三个层次对土地报价进行分析：基本报价方案、多因素变化 临界点测算、风险分析。 第二章 市场分析与产品定位 (本部分内容以中原报告为据，本文略) 第三章 产品方案 错误！链接无效。 2 第四章 投资估算 一、 总投资估算 总 投 资 (万 元 ) 169,221 地 价 100,025 建 安 工 程 费 40,580 前 期 费 1,758 基 础 设 施 3,240 公 共 配 套 设 施 500 资 本 化 利 息 15,418 开 发 间 接 费 1,423 管 理 费 用 237 销 售 费 用 4,250 财 务 费 用 0 （注：此处地价暂按10 亿元估算） 二、 投资分类及单位成本 方案一：传统常规做法: 方案二：地价按产品线