崇明别墅项目市场报告.docVIP

目 录 目 录 1 一、崇明区域概览 2 1.1崇明简介 2 1.2崇明规划 3 1.2.1三岛总体规划 3 1.2.2崇明新城规划 9 1.2.3长兴岛规划 11 1.2.4陈家镇规划 12 1.2.5东平国家森林公园地区规划 14 1.3崇明现状及规划总结 15 二、崇明房地产市场分析 16 2.1区域房产发展历程 16 2.2区域房地产板块 16 2.2.1板块划分 16 2.2.2板块属性 17 2.2.3价格体系 21 2.3重点别墅项目介绍 22 2.3.1绿岛阳光苑 22 2.3.2天赐景城 23 2.4崇明历年土地出让情况 25 2.4.1崇明03年土地出让情况 25 2.4.2崇明04年土地出让情况 26 2.4.3崇明05年土地出让情况 26 2.4.4崇明06年土地出让情况 27 2.4.5崇明07年土地出让情况 28 2.5崇明房地产市场总结 29 三、项目市场前景研判 30 3.1项目立地分析 30 3.1.1项目位置 30 3.1.2项目现状及周边环境 30 3.1.3项目优劣势分析 31 3.2、项目市场前景分析 32 3.2.1项目整体定位建议 32 3.2.2、项目产品定位建议 33 3.2.3项目价格定位建议 35 一、崇明区域概览 1.1崇明简介 崇明县目前由崇明、长兴、横沙等三岛组成，三岛陆域总面积1411平方公里。 崇明岛地处中国最大河流长江入海口，是全世界最大的河口冲积岛，也是中国仅次于台湾岛、海南岛的第三大岛屿，有“长江门户、东海瀛洲”之称。全岛三面环江，一面临海，西接滚滚长江，东濒浩瀚东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣带水全岛面积1267平方公里 　　长兴岛位于吴淞口外长江南水道，东邻横沙岛，北伴崇明岛。岛呈带状面积88平方公里，其中滩涂面积8.5平方公里，可耕地面积26.2平方公里（不包括前卫农场　　横沙岛是长江入海口最东端的一个岛屿，三面临江，一面临海。背靠长兴，北与崇明岛遥相呼应，南与浦东隔江相望。岛呈海螺形，总面积56平方公里，其中可耕地面积26.8平方公里。 崇明三岛包括13个镇和3个乡，另有3个国营农场、2个军垦农场和江苏省的2个乡三岛总人口70.4万其中崇明岛63.5万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人。作为上海唯一的国家级生态示范区，发展具有生态环境、地理位置、土地资源、岸线条件等诸多优势，但也面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。崇明三岛功能定位围绕世界级生态岛的总体目标，主要体现以下六个方面：森林花园岛 形成以长江口湿地保护区、国际候鸟保护区、平原森林、河口水系为主体的生态涵养功能 生态人居岛 形成布局合理、环境幽雅、交通便捷、文化先进的生态居住功能 休闲度假岛 形成以休闲度假、运动娱乐、疗养、培训、会展为主体的生态旅游功能 绿色食品岛 形成以有机农产品、特色种养业和绿色食品加工业为主体的生态农业功能 海洋装备岛 形成以现代船舶制造和港机制造为主体的海洋经济功能 科技研创岛 形成以总部办公、科技研发、国际教育、咨询论坛为主体的知识经济功能 按生态崇明的总体目标和功能定位，三岛空间布局体现“长江入口绿色之岛、人与自然和谐发展”。规划建设用地约207平方公里，约占岛域土地面积的16.8% 以现代船舶和港机制造为特色的岸线产业岛。规划城镇建设用地约31平方公里，占岛域面积的38.8%横沙岛以休闲度假为特色的旅游度假岛。规划城镇建设用地约6.4平方公里，占岛域面积的12.3%按照“统一规划、资源整合、优势互补、联动发展”的要求，崇明划分为七大功能分区：崇东分区以生态居住、休闲运动、国际教育为主的科教产业集聚区和门户景观区崇南分区人口集聚的田园式新城和新市镇区崇西分区以国际会议、滨湖度假为主的景湖会展区崇北分区以生态农业为主的规模农业区和战略储备区崇中分区以森林度假、休闲居住为主的中央森林区长兴分区以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛横沙分区以休闲度假为特色的生态旅游度假区 [城镇体系] 按照统筹城乡、协调发展的要求，规划形成“新城 — 新市镇 — 中心村”的三级城镇体系城桥新城。是三岛的政治、经济、文化中心和水上门户，规划建设成为田园城市、亲水城市和宜居城市，规划人口20万9个新市镇堡镇、凤凰、新河、向化、庙镇5个综合型新市镇和陈家镇、明珠湖、北湖、新民4个休闲型新市镇，规划总人口42.5万。其中，崇南链状新市镇群将成为三岛经济和人口集中的主要导入地带150个左右中心村加快推进“三个集中”发展战略，将现有的自然村落逐步予以归并，规划形成150个左心村，总人口约为17.5万 [产业发展] 根据建设生态岛的总体目标，积极创造条件，逐步实现三次产业的融合发展休闲型旅游度假和户外