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杨浦项目市场调研报告 杨浦区概况 杨浦区宏观经济环境分析 杨浦区板块分布 杨浦区商业概况 杨浦区写字楼概况 杨浦区宏观经济环境分析 杨浦区板块分布 杨浦区板块说明 杨浦区商业概况 项目周边商业概况 项目分析 项目概况 SWOT分析 项目概况 SWOT分析 * 杨浦区面积为60.61平方公里，是中心城区面积最大的一个区，现有常住人口124万。　 全区共划分为定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、五角场街道和殷行街道、江湾新城街道和五角场镇政府等12个行政区域。 杨浦是高校和科研院所集中的区域，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。以复旦大学为核心的杨浦知识创新区，是市委、市政府的一项重大决策。 浦 东 新 区 虹 口 区 鞍山板块 项 目 项目属于鞍山板块黄兴板块东外滩板块三者之间的交界处 规划建成有规模效应的“四高”（现代化示范居住区。 示范居住区 面积约为4.18平方公里 黄兴板块 新城市副中心 商业为主 面积为2.29平方公里 （中心） 五角场板块 北区生态聚居区，未来的“新古北” 城市人口的导入区 规划约9KM2，人口8—10万 新江湾城板块 时尚居住、生态旅游亮点。 江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”；复兴岛将建设生态、低密度产品。 前期：1KM2公共活动中心 东外滩板块 新型创意居住区 中高档居民小区 未来供应量预计40万平方米 鞍山板块 生活居住综合功能区 以老公房为主，可用于建设的土地不多 规划约9KM2 中原板块 发展前景 区域性质 规划面积 区域 杨浦区五大功能区分布 总体规划 根据规划，未来杨浦将形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。其中项目处于周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区，占地面积约14.64平方公里，主要由旧城区组成，是杨浦区区调整经济结构、优化城区功能的重点区域 周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区 项目属于该区 周家嘴以南居住、都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路，北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约10.7平方公里。以宁国路—黄兴路为界分为西块与东块两个规划编制单元。 由于历史原因，黄浦江沿岸地区是上海传统工业的基地，周家嘴路以南地区是杨浦旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差。黄浦江两岸综合开发世纪工程的启动以及2010年上海世博会的申办成功，推动了浦江两岸周边区域的功能转换。周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发的有利时机，对其周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这一区域整体协调发展。 周家嘴路以南地区东西两侧分别为城市快速干道军工路与大连路，并通过黎平路隧道、大连路隧道与浦东联系；杨树浦路以南为黄浦江两岸综合开发的核心区，规划将建成渔人码头现代观光旅游区及杨浦大桥现代科教办公区；东侧紧邻规划复兴岛CID中心；地区道路交通条件优越。该地区包含了滨江发展带、大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质的提升有积极的带动作用。 项目所处功能区概况 商业布局结构完善 形成了“江湾—五角场商圈”+“控江路区域商业”+“十一个社区商业中心”商业布局。 江湾—五角场为副中心级商业中心，聚集了杨浦区域内的百货、大型零售、特色餐饮娱乐等业态，但是整体消费客户还是以杨浦区为主。 控江路区域商业，为杨浦区域内商业中心，同时也是大连路服务业的配套商业，目前以零散状态为主，各自分布在鞍山新村、控江路、长阳路、江浦路等，其中长阳路为餐饮、休闲娱乐的商业聚集区。 五角场 控江路商业街 项目周边商业比较成熟，主要业态有长阳商务休闲广场、欧尚大卖场、苏宁电器等。项目可以拿出部分面积用作长阳路商业的延续。 项目周边商业概况 项目所在区域为周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区 ，该区域租金状况有以下特点： 商业租金差异较大 区域级主要临街商铺的租金水平在5-12元/平米/天（如长阳路欧尚卖场底层商铺）。非主要商业街区的临街商业则在1-3元/平米/天。（如黄兴路高架下的烟草店、便利店） 整体商业发展水平还较低，缺乏集中的时尚消费商业 区域内业态的丰富性、以及消费的水平与档次与上海其他区域中心比较还有较大空间。特别是比较有特色与文化品位的时尚类消费聚集区，在区域内还没有出现。在诸多创意、研发、服务等中小企业与人才聚集的杨浦，此类时尚消费商业有较大空间。 杨浦区写字楼概况 2005-2007年销售型写字楼供求比板块走势对比图 说明：数值＝1，供求平衡；数值＞1，供大于求；数值＜1，供小于求 1 杨浦区写字楼的入住率普遍较高，鞍山板块、五角场、东方大学城的