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松江项目市场调研报告 卓略地产 项目区域概况 松江宏观经济环境分析 项目区域商业概况 项目周边商圈分析 松江宏观经济环境分析 项目区域商业概况 项目区域商业概况 项目周边商圈分析 区域典型项目分析 区域未来规划 区域发展规划 供求（供应量及需求量）走势 价格走势 区域发展规划 供求（供应量及需求量）走势 价格走势 区域市场空白点分析 项目分析 项目概况 SWOT分析 区域消费群体分析 消费群与消费行为特点分析 项目概况 SWOT分析 2、区域消费群体分析 消费群与消费行为特点分析 市场总结 本区域商业市场长期看好，短期看淡 商业市场需要耐心培育和精心引导。城市的未来发展规划与上海这个整体大环境的日趋成熟是本区域内商业房地产长期看好的外部因素。而松江作为上海未来城市发展的热点地区之一，其日益完备的城市配套与规划蓝图的逐步实现是保证区域商业繁荣的内部因素。但是近期由于政策、环境、市场等方方面面的影响，本区域的商业房地产的走势不容乐观。商业房产的关键是人流，这也是目前松江新城区的商业就大学城版快一枝独秀的主要原因。 市场总结 松江商铺未来租金涨势分析 目前上海市商业地产租金涨势保持在每年5—10%之间，其租金涨幅差异主要集中在地域位置和地块成熟度上，地块成熟度越高租金涨幅越大。上海地产项目如果前期规划，招商以及推广策略得当，3—5 年租金涨幅超过30%也是有可能的。反映到松江商铺，目前松江商业租金的增长幅度保持在每年2—3%，松江商业增幅低于上海平均标准的主要原因是因为人口入住率太低，造成商业空置率过高，地气不旺，最终影响商铺的出租率，从而难以提高商铺的租赁价格。 市场总结 商业地产租金涨幅主要参考依据： 政府规划 地块成熟度 入住人口数量 开发商本身品牌资源 项目首期招商入住率 开发商自身包装、炒作手段 政府支持力度 开发商对项目的后期经营状况 商业项目品牌质量以及所产生的影响力 市场总结 松江商业总评 针对上述调查与分析，松江的商业有以下几个特性： 1)商业量供过于求 随着上海‘一城九镇’规划建设进一步深入，上海目前商铺开发投资郊区化趋势日益明显。松江发展速度已超过了人口迁移速度，从而导致了商业设施规模与周边地区购买力的不协调。 目前松江新城内已经开发和明确规划的项目所含的商业用房总面积已经达到60万平方米左右，松江新城的人均商铺率达到每人2 平方米。已经呈饱和状态。 2) 同时完工面向市场，买气不振 松江新城核心商业配套区集中了大大小小数十个商业广场和社区商业街，在200米的商圈范围内有乐购、易买得、易初莲花三个大卖场，商业完全呈饱和状态，很多商业广场如嘉和休闲广场和安信生活广场有大面积商铺处于空置阶段。 市场总结 3) 商业密度过大，竞争激烈 一方面大型商业设施建设密度过大，在松江新城南区、中区不到15 平方公里的范围内，聚集了松江新城9号商业广场、开元商业广场及松江商业广场三大shopping mall，且业态都属于综合类百货，今后竞争必将非常惨烈； 4) 同质性高，目标群模糊 一些商业街定位不当，商业销售、商铺销售的目标客户群不清晰，而大学城商业街在一定程度上忽视了服务对象的实际消费能力。松江的消费力并不弱，从一些高档餐饮的红火，就可得知，如何正确抓住目标群的的消费心理，是项目定位成败的关键。 5) 商业出租率低，闲置率高 人口导入速度明显落后于商业设施的建设速度，目前在松江已交付的商业用房中，出租率普遍偏低。人气不足使松江商业陷入过饱和的陷阱，成为制约松江商业地产发展的一个瓶颈。目前松江新城内住宅入住率不足60%的项目占大多数，通过实地调研，其商业经营状况并不尽如人意，商业入住率保持在20—30%之间，且经营状况一般。 市场总结 项目总结 松江商业的发展定位是服务上海大都市圈的郊外商业商务中心，除了建松江新城、九亭、新浜3 大郊外商业商务中心，还要建设2-3 个商业商务集聚区，1-2 家大型购物中心，1-2 家工厂直销店，1-2 处综合性或专业性会展场馆。目前松江新城内已经开发和明确规划的项目所含的商业用房总面积已经达到60 万平方米左右，未来3—5 年内松江区的商业总量将会超过100万方。松江未来商业依旧持续饱和趋势。 本项目所处的区域周边的商业用房已经像雨后春笋般涌现，距离项目区域较近的玉龙苑、华亭荣园都准备以几万方的体量推出商业购物街，人均商铺率不断增大，区域前景不容乐观。 综上所述，我司认为该项目可行性较少，放弃不失为明智之