武汉“金银湖”项目策划报告5.10.pdfVIP

武汉金银湖项目策划报告 目录 1．政策分析及市政规划 1.1 武汉市相关政策 1.2 武汉市大型工程和项目 1.3 近期相关新闻 2．武汉房地产宏观形势分析 2.1 GDP、固定资产投资、房地产开发投资，结论 2.2 武汉房地产供需情况及价格走势 2.3 武汉2005年3月份以来房地产形势分析 2.4 武汉城市发展决定房地产长期走势及对当前形势的认识（包含政策分析） 3.武汉近两年重大住宅项目研究及对武汉住宅消费的启示 4．金银湖板块市场研究 4.1 板块总体分析（销售情况，卖点、优劣势等） 4.2 重点个案研究 4.3 结论（产品、规划、景观、客户） 5．项目地块分析 5.1 地块自然条件分析 5.2 地块适宜性分析 5.3 地块SWOT分析 6．项目定位 6.1 项目客户定位（为什么会这么定位，定什么位） 6.2 产品定位（产品：户型、面积、配比，其中包含对市场上供应情况的分析， 突出前期开发的风险考虑，总价考虑等。） 7．项目开发定位 7.1 项目客户对金银湖地区消费分析：他们对什么样的景观感兴趣，我们如何 营造景观。对于二期，为了使政府同意旅游用地转变为住宅用地，我们必需从哪 些方面突破，又如何与保持公司利润结合起来，所以我们对湖中部分地块建议是 什么样的……。 7.2 市场需求什么的立面风格，我们建议的风格 7.3 户型，市场需要什么样的户型结构，市场走势是什么，在目前形势下，我 们考虑两个方面，一观景的需要——退台；第二，尽可能多送面积； 1．武汉政策分析和市政规划 1.1 武汉市相关政策 2006年1月1 日起，武汉叫停“落地窗”“外飘窗” 2006 年元旦起，武汉城区内新建住宅和公共建筑，将不得再安装耗能大的“落 地窗”及“外飘窗”，且必须达到 50%的节能要求。武汉市建委、发改委等 8 家 单位近日联合发布了这一规定。 另悉，武汉市拟于 2006 年 6 月前后对现有建筑实施节能改造，通过做外保温墙 体、将单玻璃窗换成双层中空玻璃窗、屋顶加铺保温层等办法，提高其保温性。 目前，超大面积的落地窗、通透的外飘窗，因“采光好、时尚”而被青睐，但其 面积常占到外墙的2/3，室内打开空调后，有30%～40%的热气（夏天为冷气）通 过这些门窗白白溜走了。但是我国在快速发展的城市化进程中，却面临着能源相 对紧缺的现状。去年夏天，武汉再一次的拉闸限电也说明了形势的严峻，从粗放 型向集约型转变的建设也体现在了住宅上，可能个人觉得多花点电费没什么了不 起，但是量变会带来质变，这次的规定就是个人利益要符合国家利益的体现。 1.2 武汉市重大工程和项目 武汉3条轨道获准建设，6年后建成“两横一纵”主骨架 据悉，经国务院批准，国家发改委已经正式下文批准武汉市城市快速轨道交通规 划，三条轨道线获准建设。6 年后，武汉三镇将形成“两横一纵”的轨道交通主 骨架。根据批准的规划，武汉市将建设轨道交通1号线（轻轨）二期工程、2 号 线一期工程、4 号线一期工程共 3 个项目（如图），线路总长度 59.74 公里，总 投资237.22亿元。3个项目均在年内开工，6年内完成。 轨道交通1号线二期工程，分布在汉口轻轨两端，西端线路从宗关←→金山大道， 线路长 11.5 公里，设 10 座车站。东端线路从黄浦路←→堤角，线路长 7.14 公 里，设6座车站。 2号线一期工程，北起汉口常青花园，经张公堤进入堤内，途经汉口火车站、解 放大道，过循礼门后，下穿长江至武昌地区，经洪山广场、武珞路至鲁巷光谷广 场止，线路全长26.1公里，设车站23座。轨道交通二号线主要服务于城市中心 区，以快速疏散过江交通客流，缓解中心区交通紧张状况。一期工程建成后，可 1 承担武汉市近30%的过江客流，乘坐轨道二号线从常青花园到鲁巷，全程只需40 分钟。 4号线一期工程，起自武昌火车站，经中南路、中北路、岳家嘴，至拟建的武汉 火车站，线路全长15公里，设13座车站。 根据远景规划，武汉市轨道交通共由 7 条线路组成，总长 222.8 公里，于 2020 年之前建成。 【综合评述】：轨道交通建设将带动武汉城市改造与沿线房地产开发的新热潮