武汉X科西半岛项目定位报告定稿2004.docVIP

万科西半岛 项目定位报告 武汉市万科房地产有限公司 2004.4 目 录 →项目基本情况与特点简析——第一部分 →供给市场分析——第二部分 →客户定位与描摹——第三部分 →项目定位与产品建议——第四部分 →高端客群需求分析报告——附件一 →多容积率方案比较——附件二 →项目经济测算表——附件三  定位报告 第一部分 项目基本情况与特点简析 一、项目概况 地块区位与交通 万科西半岛项目位于武汉市区西北方向，属汉口东西湖区，距汉口中心商业区直线距离12公里，车行距离18公里（20分钟），距现有四季花城东区项目直线距离4公里，车行距离5公里。 从中观区位看，西半岛项目位于东西湖区之金银湖生态产业园区内，2002年，该片区获国家环保总局批文，升级为国家级生态示范园区，2003年,该区又提出“生态化工业强区”概念，重点建设、宣传康乐健体、生态休闲、现代工农业观光三大特色，正在成长为生态与经济并举的武汉旅游、人居新区。 作为城郊接合部地块，西半岛项目目前主要通过地块东侧环湖路（现状路、4车道）与金山大道（现状路、6车道）接驳，实现对外交通。 地块基本指标 规划用地总面积：644745平方米 规划用地总面积：644745平方米（约合967亩） 容积率 1.0～1.6 其中 代征：236972平方米（合355亩） 建密 20％～22％ 其中 道路代征：60163平方米（约合90亩） 建筑间距 ≥1.2h 绿化代征：162535平方米（约合244亩） 绿地率 ≥35％ 高压走廊： 14274平方米（约合21亩） 建筑限高 90米 净地：407773平方米（约合611亩） 停车 ≥0.5个/户 含 环湖路后退：100米 环境及地表现状 西区项目位于半岛形地块内部，东侧隔内湖、城市规划绿地（现状为租期尚有8年之养鸡场）眺望金银湖水面（水面面积约为300万平方米），南北两侧隔规划道路及代征绿地与金银湖水面接壤，西临环湖路。地块内部密布鱼塘、荷塘及自然堤岸，零星分布种植用绿地（葡萄园、菜地），城郊地块原始风貌保留较为完整，基本无地表建筑物附着； 地块中部有110千伏高压线南北向贯穿，须保留37.5米宽度之高压走廊； 由于项目临水滨湖，西半岛地块夏、冬两季地表景观差异明显：夏季，金银湖水位丰满，地块内部水塘及周边水域水量充沛，绿化植被生长茂盛，景观资源优异；冬季，金银湖水位回落，地块南侧“港湾”及部分内湖“退水成滩”，在无人为干预情况下水景资源存在一定程度的衰减； 生活配套与大市政配套 作为生态园区待开发地块，西半岛项目周边5公里半径范围内基本无独立生活配套供拟建项目使用，仅有几个在建小区能提供一些简单的商业、教育支持，如奥园、四季花城东区的小型商业街及幼儿园； 从公交线路的配备看，西半岛项目西侧环湖路上目前已有一路公交线路经过（604区间车），而金山大道的现行公交线路则达4条（603、604、47、207）； 从大市政配套看，西半岛项目地下有水、电管网经过，可满足施工要求但尚不能满足居住所需，需要增容；地块内尚未修建排水管网，电信、宽带尚未接至地块边缘； 二、本章小结 综合分析项目区位、环境、交通、配套与规划，西半岛地块表现出以下突出特点： 特点一：与坐落于金山大道旁的花城东区相比，西半岛地块相对“隐蔽”，与城市中心区的关系也相对“疏远”； 特点二：西半岛项目三面临湖，自然环境得天独厚，但由于代征绿地及后退红线的阻隔，多数可开发用地并不直接滨临金银湖水面，地块景观价值有一定程度折损； 特点三：西半岛项目内部湖塘及植被资源丰富，生态环境优异，有利于拟建项目塑造个性化的生态居住环境，但同时也会影响地块整平及项目开发成本； 特点四：西半岛项目周边现状生活配套资源极为有限，但若项目自行建设大规模的完善配套，由于项目地理条件的限制，其对外服务能力又相对较弱，容易造成配套设施经营困难及资源浪费； 综上，根据地块特点，西半岛地块定位开发高档项目能最大限度发挥地块现有优势并规避其在区位、交通及生活配套上所存在的不足，同时也有利于项目收益的最大化，充分挖掘西半岛地块所蕴藏的经济效益与社会效益。第二部分 市场分析 一、宏观市场成长状况简述 1999至2003年，武汉市宏观经济及房地产市场保持了持续、高速、稳定的发展态势，截至2003年底，城市人均GDP、人均可支配收入等指标已接近或超过沈阳等房地产业较发达城市，但其商品住宅价格却较该类城市低400—600元，成长空间广阔。 二、金银湖片区住宅市场研究 片区市场综述 西半岛项目所在金银湖片区是目前汉口地区最大的城郊接合部人居板块和中、高品质住宅产品聚集区，其内分布有住宅项目十余个，其中包括：预热项目1个（不含西半岛）、在建在