河南项目调研报告07.6.docVIP

信阳项目调研报告 目标市场研判及竞争市场研判分析报告 二OO七年3月 策 划 报 告 目 录 第一章 产品研判 第一节 目标市场研判 第5页 第二节 竞争市场研判 第11页 第三节 个案市场调查 第13页 第四节 典型个案市调分析 第28页 第五节 问卷数据分析 第39页 第六节 信阳城市概况 第49页 第七节 本章总结 第55页 【提示】 市场调研时间：12天 市场调研人员 ：信阳项目组6名成员 市场调研方式： a上门拜访调研 b电话调研 c政府部门登记数据调研 市场调研区域： 1、新华路、申城大道、北京路、民权路以内的所有目标个案以及平桥区、羊山新区的主要路段（区域）。 2、在销售竞争项目楼盘：泰和苑、银珠广场、金杯财富大厦、盛世华章、中城小区、金桂园小区、建业森林半岛、占地1180亩的茗阳天下，占地2200亩的康诗丹郡。以及平桥区的鑫苑花园、府邸花园、泰安第一城。 市场调研针对的类型： 信阳中心板快及平桥区、羊山区、浉河区在建在售项目 目的：通过对信阳市区周边商业现状及在建（售）项目调研及数据分析，初步了解本区域的经济及房地产发展状况，提供可行的数据参数，解决以下两个问题： 1、信阳市区房地产发展状况 2、为本项目投放市场提供参考依据 第一章 产品研判 第一节 目标市场研判 信阳房地产市场的区域性特征十分明显。从地理位置来看，多以住宅项目开发为主，高层和高档住宅小区相对较少。但城区从整体消费水平、人流量、发展潜力等综合素质整体研判下来较适合高品质小区的开发。交通枢纽，客货运发达，最为繁华的商业集中在胜利北路西亚超市附近与东方红大道，但是硬件设施老旧，需提高居住环境，因此这也是信阳地产项目的首选位置。就我司对信阳地产市场的12天的调查和分析判断，我司将信阳地产分为以下几块： 1、 由新华路、申城大道、北京路、民权路所围成的一个区域。 该区是信阳市目前经济、政治、文化中心。在这里有信阳最繁华的胜利路、中山路、东方红大道等。本项目就位于该区域内的最繁华道路——胜利北路。 胜利路为信阳的老商业街也是信阳的中心，由亚兴服饰广场、小吃街、西亚超市和文化宫组成，虽然环境需要改善，但整体已形成一个初步的“SPACE SHOPPING MALL”初始模式，从吃喝玩乐形成了一站式服务，故此区域也是在信阳“最耐人寻味”的一条街，加之成熟的配套设施和老商圈无可比拟的商业氛围，使其也为信阳人最期望改善并居住的地段之一。该路段周边配套相当齐全行政服务有市物资管理局、财贸医院，金融设施有农业银行、地税局、泰康人寿、中国银行、农业银行、中国建设银行、中国信合，生活配套有西亚超市、亚兴服装量贩、新华书店、文化宫、亚兴时尚广场、劳动力市场、胜利路学校。因此我们与信阳同类楼盘竞争在地段上我们拥有绝对优势。 新华路信阳火车站地区与其他城市有所不同，商业发展相对落后，主要经营品种以建材工业和一些小型旅馆较多。新华路的建材市场为核心，历史背景新华路曾经是信阳商业的一条主干道，也有一些成规模的商业形态，但由于拆迁和一些大商场的经营管理不到位，故全部搬离此地区，特别是一大部分转移至胜利北路，使得本商圈周围逐步没落，以导致周边的住宅市场品质较为低下，如金杯健康城和新华花园都是纯住宅楼，没有任何绿化和小区内部配套设施等。 东方红大道是信阳的主干道之一，交通状况相当良好、有2、1、9路公交车循环信阳市区内各各方向，并且与胜利北路遥相响应，周边的商业氛围也较为浓厚，因属于信阳市老城区，周边有一些固定的品牌店，因为紧临胜利北路，故人流量比较大，处在信阳区中心位置，靠近西亚和美广场以及周边的亚兴数码大厦、一些移动通讯和邮政、市政府机关等其他配套带动了人气的流动。人流量虽小但在固定范围内、固定时段较为集中。东方红大道上的行政服务有：市政府、市地矿局地调三队、市招生办、浉河区地税局、市广播电视局、省水利工程局、浉河区经商委、市城市规划档案馆。浉河区财政局、中国烟草局、房产管理局、住房委员会办公室、政协商委会。金融设施有：农业银行信阳分行、农村信用社、城市信用社、工商银行、建行两家、前进信用社。生活配套有： 市一中、西亚和美广场、信阳高中、市第三人民医院、百佳超市、骨科医院、友谊宾馆、广州商场、天源泉宾馆、中国移动、中山肿瘤医院、明珠花园、信阳现代外国语学校、陶瓷一条街、天阳酒店、金鑫超市、中国联通、信阳技术学院、文化中心。目前我们最大的竞争对手——银珠花园就位于东方红大道与中山路交叉口，